Immobilien-Exposé erstellen 2026: Beispiele, Pflichtangaben und Profi-Tipps

Käufer scrollen heute am Smartphone durch Dutzende Inserate pro Sitzung. Die Entscheidung zwischen Weiterklicken und Kontaktieren fällt in wenigen Sekunden. Was sie in dieser Zeit sehen, hängt fast vollständig von einem Dokument ab, dem Exposé.

Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, was 2026 in ein überzeugendes Exposé gehört, welche Pflichtangaben Sie nicht vergessen dürfen und worin sich ein austauschbares Inserat von einem Exposé unterscheidet, das Anfragen bringt. Inklusive Vorher-Nachher-Beispiel, Textbausteinen und Checkliste.

Was ist ein Exposé und warum entscheidet es über Ihren Verkaufserfolg?

Ein Immobilien-Exposé ist die schriftliche Präsentation Ihrer Immobilie. Es bündelt alle wesentlichen Informationen, Bilder und Pläne in einem Dokument, das Käufer entweder online auf einem Portal sehen oder als PDF bekommen. Anders als eine reine Anzeige verbindet ein Exposé sachliche Daten wie Wohnfläche, Baujahr und Energiekennwert mit einer ansprechenden Bildsprache und einem durchdachten Aufbau. Genau diese Mischung entscheidet, ob ein Käufer Sie kontaktiert oder weiterscrollt.

In der Praxis gibt es zwei Formate.

• Kurzexposé: zwei bis vier Seiten, kompakt aufbereitet. Ideal für Online-Inserate auf ImmoScout24, Immowelt und anderen Portalen. Es soll Aufmerksamkeit erzeugen und einen ersten Eindruck vermitteln.
• Langexposé: acht bis sechzehn Seiten als hochwertige PDF-Broschüre, mit ausführlicher Objektbeschreibung, professionellen Fotos, Grundriss und Lageplan. Es wird meist nach der ersten Kontaktaufnahme verschickt oder bei der Besichtigung gedruckt überreicht.

Bei höherpreisigen Objekten lohnt sich beides. Ein knappes Kurzexposé sichert die Reichweite über die großen Portale, ein hochwertiges Langexposé überzeugt die ernsthaften Interessenten im zweiten Schritt.

Warum das Exposé über den Verkaufserfolg entscheidet

Käufer treffen ihre erste Entscheidung in wenigen Sekunden. Wer in dieser Zeit nicht überzeugt, wird nicht angeschrieben. Inserate mit wenigen Fotos oder ohne gut lesbaren Grundriss bekommen spürbar weniger Anfragen als vollständige Inserate.

Das zweite Risiko liegt in der Vermarktungszeit. Eine Immobilie, die zwei oder drei Monate ohne ernsthafte Anfragen im Portal steht, wirkt auf Käufer wie ein Ladenhüter. Die Folge ist Preisdruck. Es kommen niedrigere Angebote, und am Ende verkauft sich das Objekt häufig unter dem ursprünglich angesetzten Wert. Ein gut aufgebautes Exposé schützt davor, weil es vom ersten Tag an die richtigen Interessenten anzieht und unpassende Anfragen reduziert.

Pflichtinhalte: Was 2026 in jedes Exposé gehört

Ein vollständiges Exposé folgt einer klaren Struktur. Die folgende Liste deckt alle Inhalte ab, die ein professionelles Exposé 2026 enthalten sollte, rechtlich und aus Sicht der Käufer. Was hier fehlt, kostet Anfragen oder im schlimmsten Fall ein Bußgeld.

Eckdaten des Objekts

Die nüchternen Fakten gehören an den Anfang, übersichtlich als Liste oder Tabelle. Käufer wollen sie auf einen Blick erfassen.

• Objektart (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Grundstück, Gewerbeobjekt)
• Adresse oder mindestens Stadtteil und Lagebeschreibung
• Wohnfläche und gegebenenfalls Nutzfläche
• Grundstücksgröße bei Häusern und Grundstücken
• Anzahl der Zimmer, Bäder und Etagen
• Baujahr und Jahr der letzten Sanierung
• Verfügbarkeit (sofort frei, vermietet, ab Datum)
• Angebotspreis oder Mietpreis mit klar getrennten Nebenkosten

Ausstattung

Diese Liste entscheidet, ob sich Interessenten weiter mit dem Objekt beschäftigen. Was fehlt, wird im Zweifel als nicht vorhanden verstanden.

• Bodenbeläge je Raum oder Geschoss (Parkett, Fliesen, Laminat, Teppich)
• Heizungssystem und Energieträger (Gas, Öl, Wärmepumpe, Fernwärme, Pellets)
• Fenster (zweifach oder dreifach verglast, Baujahr falls bekannt)
• Küche (Einbauküche ja oder nein, Alter)
• Bad und Sanitärausstattung (Wanne, Dusche, Gäste-WC)
• Außenbereich (Balkon, Loggia, Terrasse, Garten, Gartenfläche)
• Stellplatz, Garage oder Tiefgarage
• Keller, Dachboden, Speicher
• Besonderheiten (Smart Home, Photovoltaik, Sauna, Kamin, barrierefrei)

Pflichtangaben nach GEG (Energieausweis)

Energieangaben in Immobilienanzeigen sind seit dem 1. Mai 2014 gesetzlich vorgeschrieben. Heute regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Details in § 87. Die Pflicht gilt für Verkäufer, Vermieter und Makler, sobald ein Energieausweis vorliegt. Wer die Angaben weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Diese Angaben gehören in die Anzeige und ins Exposé:

• Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
• Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr
• Wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes (bei Wohngebäuden)
• Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden)

Den Energieausweis müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung im Original oder als Kopie vorlegen.

Visuelle Pflichtinhalte

• Mindestens 8 bis 12 hochwertige Fotos, davon mindestens eine Außenaufnahme und je eine Aufnahme pro Hauptraum
• Grundriss bemaßt und gut lesbar, idealerweise pro Etage einzeln
• Lageplan oder Karte der Umgebung
• Bei höherpreisigen Objekten zusätzlich ein virtueller 360-Grad-Rundgang oder ein Video

Beschreibungstext

Der Text zwischen Eckdaten und Bildern trägt das Exposé. Er sollte diese Blöcke enthalten.

• Eine Headline, die einen konkreten Vorzug nennt, statt mit Floskeln wie „Traumhaus in bester Lage“ zu langweilen
• Eine kurze Einleitung, die das Objekt einordnet und die Zielgruppe anspricht
• Eine sachliche Beschreibung der Räume und der Ausstattung
• Eine Lagebeschreibung mit konkreten Entfernungen zu Schule, Einkauf, Verkehrsanbindung und gegebenenfalls Naherholung
• Hinweise zu Modernisierungen mit Jahresangabe (Fenster, Heizung, Bad, Dach, Dämmung)
• Den nächsten Schritt für Interessenten (Kontaktaufnahme, Besichtigungstermin)

Kontaktdaten und rechtliche Pflichtangaben

• Vollständiger Name und Kontaktdaten des Anbieters (Telefon, E-Mail)
• Bei Maklern zusätzlich Höhe der Provision und wer sie in welchem Anteil trägt
• Die Energieangaben (siehe oben)
• Bei Fotos aus bewohnten Mietobjekten die Einwilligung der aktuellen Mieter

Dieser Pflichtteil ist die Grundlage. Was Sie darüber hinaus gut machen, entscheidet, ob Ihre Immobilie nur gefunden oder auch angefragt wird. Darum geht es im nächsten Abschnitt.

Vorher und Nachher: Ein Exposé im Vergleich

Statt abstrakter Tipps zeigen wir Ihnen einen direkten Vergleich. Beide Texte beschreiben dasselbe Objekt, ein Einfamilienhaus mit 145 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1998, in ruhiger Wohnlage am Stadtrand. Die erste Variante zeigt typische Schwächen echter Inserate, die zweite, wie dieselben Informationen überzeugend formuliert werden.

Vorher: Das schwache Exposé

Schönes Haus in bevorzugter Lage

Wir bieten Ihnen ein gepflegtes Einfamilienhaus zum Verkauf an. Das Haus verfügt über 5 Zimmer, Küche, Bad, Garten und Garage. Die Lage ist ruhig und die Anbindung gut. Bei Interesse melden Sie sich.

Wohnfläche 145 qm · Grundstück 480 qm · Baujahr 1998 · Kaufpreis 489.000 EUR · Provision nach Vereinbarung

4 Fotos: Hausfassade aus der Ferne, Küche mit Geschirr auf der Arbeitsplatte, Wohnzimmer mit Möbeln des Eigentümers, Bad mit Zahnbürsten der Familie

Was hier schiefläuft

• Die Headline ist eine Floskel, die in vielen Inseraten steht und nichts über das Objekt verrät
• Die Beschreibung ist eine reine Aufzählung, ohne Lageinformation und ohne Hinweis auf Modernisierungen
• Die Energieangaben fehlen komplett, dafür droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro
• Die Provision ist nicht beziffert, Interessenten wissen nicht, was auf sie zukommt
• Vier Fotos sind zu wenig und kosten spürbar Anfragen
• Die Fotos zeigen Unordnung und persönliche Gegenstände, dazu fehlen Außen- und Detailaufnahmen
• Kein Grundriss, kein Lageplan, keine Übersicht der Modernisierungen
• Keine klare Handlungsaufforderung, „Bei Interesse melden Sie sich“ ist passiv

Nachher: Das starke Exposé

Familienfreundliches Einfamilienhaus mit großem Südgarten, ruhige Sackgassenlage am Stadtrand von Hannover

Dieses 1998 erbaute Einfamilienhaus auf 480 Quadratmetern Grundstück wurde 2019 umfassend modernisiert. Das Dach wurde neu eingedeckt, die Heizung auf eine moderne Gas-Brennwertanlage umgestellt und alle Fenster auf Dreifachverglasung erneuert. Die Energieeffizienzklasse liegt bei C.

Im Erdgeschoss empfängt Sie ein offener Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zur Südterrasse. Die offene Küche mit Einbaugeräten von Bosch wurde 2020 neu eingebaut. Ein Gäste-WC ergänzt das Erdgeschoss. Im Obergeschoss liegen drei Schlafzimmer (eines mit eigenem Ankleidebereich), ein Familienbad mit Wanne und ebenerdiger Dusche sowie ein Hauswirtschaftsraum. Das ausgebaute Dachgeschoss bietet einen weiteren Raum, der heute als Heimbüro genutzt wird.

Das Grundstück ist nach Süden ausgerichtet. Der gepflegte Garten mit altem Baumbestand hat den ganzen Tag Sonne und vollen Sichtschutz zu den Nachbarn. Die Doppelgarage mit Vorbereitung für eine Wallbox schließt direkt ans Haus an.

Lage und Anbindung. Sackgassenlage in einem gewachsenen Wohngebiet am Stadtrand von Hannover. Die Grundschule liegt 400 Meter entfernt, weiterführende Schulen erreichen Sie in 5 Minuten mit dem Bus. Supermärkte und Ärzte finden Sie nach 800 Metern, den Stadtwald nach 600 Metern. Die A2 erreichen Sie in 7 Minuten mit dem Auto, den Hauptbahnhof Hannover in 18 Minuten.

Eckdaten. Wohnfläche 145 qm · Grundstück 480 qm · 5 Zimmer plus Hauswirtschaftsraum · Baujahr 1998, modernisiert 2019 und 2020 · Verbrauchsausweis, 92 kWh/(qm·a), Erdgas, Effizienzklasse C · Kaufpreis 489.000 EUR · Provision 3,57 Prozent inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer

14 Fotos: Fassade vorne und hinten bei Tageslicht, Garten und Terrasse, alle Hauptzimmer aufgeräumt und neutral eingerichtet, Küche mit freier Arbeitsplatte, Bad mit Detailaufnahme der Armaturen, Hauswirtschaftsraum, Doppelgarage, Blick aus dem Wohnzimmerfenster. Dazu ein bemaßter Grundriss pro Etage, ein Lageplan mit Schule und Anbindung und ein virtueller Rundgang als 360-Grad-Tour.

Nächster Schritt. Vereinbaren Sie hier direkt einen Besichtigungstermin am Wochenende.

Was sich verändert hat

Element	Vorher	Nachher
Headline	Floskel ohne Substanz	konkrete Vorzüge plus Lage
Beschreibung	4 Sätze, kein roter Faden	Geschosse, Garten und Lage in eigenen Blöcken
Modernisierungen	nicht erwähnt	mit Jahresangabe pro Maßnahme
Energieausweis	fehlt	vollständig nach GEG
Provision	„nach Vereinbarung“	klar beziffert und aufgeteilt
Lage	„ruhig und gute Anbindung“	konkrete Entfernungen in Metern und Minuten
Fotos	4, mit Unordnung	14, aufgeräumt, mit Außenaufnahmen
Pläne und Rundgang	nur Fotos	Grundriss, Lageplan, virtueller Rundgang
Handlungsaufforderung	passiv	konkrete Einladung zur Besichtigung

Diese Änderungen kosten bei der Erstellung einige Stunden mehr. Sie wirken sich aber spürbar auf die Zahl der Anfragen aus und vor allem auf ihre Qualität.

Texte, die verkaufen: Konkrete Beispielformulierungen

Statt allgemeiner Ratschläge finden Sie hier Bausteine, die Sie für Ihr Exposé übernehmen oder anpassen können. Pro Element zeigen wir mehrere Varianten für typische Zielgruppen wie Familien, Kapitalanleger und Paare im Ruhestand. So sehen Sie, wie sich der Ton gezielt anpassen lässt, ohne in Floskeln zu verfallen.

Headlines

Eine starke Headline nennt einen konkreten Vorzug, gibt einen Hinweis auf die Lage und verzichtet auf austauschbare Adjektive wie „traumhaft“ oder „einzigartig“.

• Familie: Familienfreundliches Einfamilienhaus mit Südgarten, ruhige Sackgassenlage in Hannover-Bothfeld
• Kapitalanleger: Voll vermietetes Mehrfamilienhaus mit 5,2 Prozent Bruttorendite, zentrale Lage in Bremen-Walle
• Paare im Ruhestand: Barrierearmes Reihenmittelhaus mit ebenerdigem Bad und kleinem Garten, zu Fuß zur Innenstadt von Münster

Einleitungssätze

Die ersten zwei Sätze nach der Headline entscheiden, ob weitergelesen wird. Sie ordnen das Objekt ein und nennen ein Detail, das neugierig macht.

• Familie: Dieses Einfamilienhaus aus dem Jahr 1998 wurde 2019 grundlegend modernisiert und bietet auf 145 Quadratmetern Platz für vier bis fünf Personen. Besonders der nach Süden ausgerichtete Garten mit altem Baumbestand macht es zu einem Zuhause, in dem Kinder draußen aufwachsen können.
• Kapitalanleger: Das Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten ist seit Februar 2026 vollständig vermietet. Die aktuellen Kaltmieten liegen rund zwölf Prozent unter dem Bremer Mietspiegel und bieten damit Spielraum für Mietsteigerungen.
• Paare im Ruhestand: Dieses Reihenmittelhaus wurde 2022 altersgerecht umgebaut und bietet alle Wohnfunktionen auf einer Ebene. Das ebenerdige Bad mit Walk-in-Dusche und der pflegeleichte Garten halten den Aufwand gering.

Raumbeschreibungen

Pro Raum zwei bis drei Sätze, die ein Detail nennen, eine Funktion erklären und einen Nutzen für die Zielgruppe greifbar machen.

Wohnzimmer

• Familie: Der offene Wohn- und Essbereich mit 38 Quadratmetern und bodentiefen Fenstern öffnet sich nach Süden zur überdachten Terrasse. Das durchgehende Eichenparkett verbindet die Räume und macht den Bereich zum Treffpunkt der ganzen Familie.
• Paare im Ruhestand: Das Wohnzimmer ist mit 28 Quadratmetern überschaubar, durch zwei große Südfenster aber den ganzen Tag hell. Der Holzofen sorgt im Winter für gemütliche Wärme, unabhängig von der Hauptheizung.

Küche

• Allgemein: Die offene Einbauküche von Nolte aus dem Jahr 2020 ist mit Geräten von Bosch ausgestattet (Induktionsherd, Backofen mit Dampffunktion, Geschirrspüler, Kühl-Gefrier-Kombination, Dunstabzug). Die L-Form mit Frühstückstheke bietet auch ohne Esstisch schnell Platz für zwei Personen.

Bad

• Familie: Das Familienbad mit 9 Quadratmetern bietet Wanne, ebenerdige Dusche und Doppelwaschtisch. Es wurde 2019 komplett saniert und hat großformatige Fliesen, Fußbodenheizung und einen zusätzlichen Handtuchheizkörper.
• Paare im Ruhestand: Das ebenerdige Bad wurde 2022 barrierearm umgebaut. Die Walk-in-Dusche mit rutschfestem Boden, der unterfahrbare Waschtisch und die Haltegriffe sind für komfortables Wohnen im Alter ausgelegt.

Garten und Außenbereich

• Familie: Der 320 Quadratmeter große Südgarten ist eingewachsen, mit Rasenfläche, einem alten Apfelbaum und einer Hainbuchenhecke, die Sichtschutz zu allen Nachbarn bietet. Das Gartenhaus aus dem Jahr 2021 bietet Platz für Fahrräder und Gartengeräte.
• Kapitalanleger: Der gemeinschaftliche Innenhof mit 90 Quadratmetern ist mit Naturstein gepflastert. Vier Fahrradstellplätze und drei Stellflächen für Mülltonnen sind integriert, alles wartungsarm und auf Mieter ausgelegt.

Lagebeschreibung

Lage verkauft. Käufer wollen wissen, wie schnell sie wo sind, in Metern und Minuten statt in Adjektiven.

• Familie: Die Sackgassenlage in Hannover-Bothfeld liegt zu Fuß nah an allem, was Familien brauchen. Die Grundschule erreichen Sie in 400 Metern, der Kindergarten liegt direkt um die Ecke. Der Stadtwald mit Spielplatz und Bachlauf beginnt nach 600 Metern. Supermarkt, Ärzte und Apotheke finden Sie nach 800 Metern an der Hauptstraße. Mit dem Bus sind Sie in 18 Minuten am Hauptbahnhof.
• Kapitalanleger: Bremen-Walle ist ein klassisches Mietergebiet. Die Universität liegt 1,2 Kilometer entfernt, zwei Buslinien halten direkt vor der Tür, den Hauptbahnhof erreichen Sie in 9 Minuten. Im Umfeld wohnen vor allem Studierende, junge Berufstätige und Paare mit zwei Einkommen. Der Leerstand im Quartier liegt seit fünf Jahren stabil unter zwei Prozent.

Floskeln, die Sie streichen sollten

Diese Formulierungen stehen in unzähligen Inseraten und liefern Käufern keine Information. Ersetzen Sie sie durch ein konkretes Detail.

• „Traumhafte Lage“ wird zu konkreten Entfernungen
• „Bevorzugte Wohngegend“ wird zu Stadtteil plus einem konkreten Merkmal
• „Liebevoll gepflegt“ wird zur Liste der Modernisierungen mit Jahreszahl
• „Einmalige Gelegenheit“ wird zu einem konkreten Vorteil dieses Objekts
• „Ideal für die Familie“ wird zu Details wie Schule, Kinderzimmer und Garten
• „Bezugsfertig“ wird zu Übergabetermin und genauem Zustand

Diese Bausteine sind Ausgangspunkte, keine fertigen Texte. Passen Sie sie an Ihr Objekt an und bleiben Sie ehrlich. Käufer merken schnell, wenn Beschreibungen geschönt sind, und springen spätestens bei der Besichtigung ab.

Fotos und Home Staging: Zuerst an das Smartphone denken

Fotos sind das wichtigste Element Ihres Exposés. Ein Großteil der Immobiliensuchenden ist heute am Smartphone unterwegs, viele scrollen nur durch die Vorschaubilder und entscheiden in Sekunden, ob sie weiterklicken. Wer nur an die Ansicht am Rechner denkt, verschenkt deshalb einen großen Teil seiner Reichweite.

Das Titelbild entscheidet alles

Auf ImmoScout24 oder Immowelt sehen mobile Nutzer in der Trefferliste zuerst nur ein einziges Bild, das Titelbild. Erst nach dem Klick erscheint die Galerie. Diese eine Aufnahme entscheidet über Aufmerksamkeit oder Wegklicken.

Das Titelbild sollte

• die Außenfassade des Hauses oder die Hauptansicht der Wohnung zeigen, niemals ein Detail aus einem Raum
• bei Tageslicht aufgenommen sein, am besten vormittags oder am späten Nachmittag mit weichem Licht
• im Querformat aufgenommen sein, weil mobile Vorschauen Hochformate oft oben und unten beschneiden
• ein klares Hauptmotiv haben, das auch auf einem kleinen Bildschirm sofort erkennbar ist
• keine Personen, keine lesbaren Kennzeichen und keine Nachbarhäuser im Vordergrund zeigen

Anzahl und Reihenfolge

Die Untergrenze liegt bei 8 Fotos, darunter wirkt ein Inserat schnell unvollständig. Gut sind 12 bis 20 Fotos. Mehr lohnt sich selten und überfordert mobile Nutzer beim Scrollen.

Die Reihenfolge folgt einer klaren Dramaturgie.

1. Titelbild mit Außenansicht oder Hauptansicht
2. Wohnzimmer und offener Wohnbereich
3. Küche
4. Schlafzimmer
5. Bad
6. Weitere Räume (Kinderzimmer, Arbeitszimmer, Gästezimmer)
7. Außenbereich (Garten, Terrasse, Balkon)
8. Außenansicht aus einer zweiten Perspektive
9. Funktionsräume (Hauswirtschaftsraum, Keller, Garage)
10. Lage (Straße, nahegelegener Park, Blick aus dem Wohnzimmerfenster)

Am Anfang wollen Käufer Wohnräume sehen, weil sie sich gedanklich in das Haus hineinversetzen. Funktionsräume und Lageaufnahmen gehören ans Ende. Dorthin scrollen nur die ernsthaften Interessenten.

Vorbereitung vor dem Fototermin

Räumen Sie die Wohnung oder das Haus für die Fotos einmal gründlich auf. Was im Alltag kaum auffällt, verdirbt auf Fotos den ersten Eindruck.

In jedem Raum gilt:

• Persönliche Gegenstände wegräumen (Familienfotos, Kalender, Magnete am Kühlschrank, Zahnbürsten, Kosmetik)
• Arbeitsplatten und Tische frei räumen, höchstens ein Dekoelement pro Fläche
• Fenster putzen, Vorhänge öffnen, alle Lampen einschalten, auch tagsüber
• Möbel etwas von den Wänden abrücken, dann wirken Räume größer
• Pflanzen gießen und welke Blätter entfernen
• Im Bad Handtücher in einer Farbe aufhängen, Toilettenbürste außer Sicht
• Im Garten Rasen mähen, Mülltonnen wegstellen, Spielsachen einsammeln

Home Staging: Wann es sich lohnt

Home Staging bedeutet, leere oder bewohnte Räume gezielt mit Möbeln, Textilien und Dekoration einzurichten. Inszenierte Objekte wirken wohnlicher, verkaufen sich oft schneller und erzielen nicht selten einen besseren Preis.

Vor allem in drei Situationen lohnt sich Home Staging.

• Leere Immobilien wirken kalt und oft kleiner, als sie sind. Möbel geben Maßstab und Wohngefühl.
• Sehr persönlich eingerichtete Häuser sprechen oft nur eine kleine Zielgruppe an. Eine neutrale Einrichtung verbreitert das Interesse.
• Hochpreisige Objekte konkurrieren mit anderen Premium-Immobilien. Die Inszenierung zeigt den Lebensstil und stützt den Preis.

Die Kosten hängen stark vom Umfang ab. Virtuelles Staging gibt es oft schon unter 150 Euro, eine Beratung vor Ort kostet etwa 200 bis 350 Euro. Ein komplettes Staging mit Möbeln liegt laut McMakler bei rund 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises.

Profifotograf oder Smartphone

Für Inserate unter 250.000 Euro reicht ein modernes Smartphone oft aus, wenn die Vorbereitung stimmt und Sie die Grundregeln beachten (Tageslicht, Stativ, Weitwinkel, gerade Linien). Bei teureren Objekten lohnt sich der Profifotograf fast immer.

Ein Immobilienfotograf kostet je nach Größe des Objekts etwa 150 bis 600 Euro pro Termin und liefert eine Auswahl bearbeiteter Aufnahmen. Er weiß, zu welcher Tageszeit ein Raum das beste Licht hat, und arbeitet mit Profitechnik wie Tilt-Shift-Objektiv und externem Blitz für gleichmäßige Ausleuchtung. Bei höherpreisigen Objekten rechnet sich das schon durch eine schnellere Vermarktung.

Was oft vergessen wird

Diese Aufnahmen fehlen in vielen Exposés, obwohl sie Vertrauen schaffen und Rückfragen reduzieren.

• Die Fassade aus zwei Perspektiven, einmal frontal und einmal schräg
• Treppenhäuser bei Mehrfamilienhäusern und Wohnungen im Obergeschoss
• Hauswirtschaftsraum, Heizungsraum, Sicherungskasten und technische Anschlüsse
• Der Blick aus dem wichtigsten Fenster nach draußen
• Die Sonne im Tagesverlauf (Ost- und Westseite zur jeweils passenden Tageszeit)
• Im Winter ein zweiter Termin mit kahler Vegetation, das wirkt ehrlicher als immer gleiche Sommerfotos

Diese Aufnahmen kosten kaum Mehraufwand, zeigen Käufern aber, dass hier offen verkauft wird. Das reduziert unpassende Anfragen und beschleunigt die ernsthaften Gespräche.

Grundriss und virtueller Rundgang: Was 2026 erwartet wird

Käufer wollen heute mehr als Fotos. Sie wollen verstehen, wie die Räume zueinander liegen, wie das Haus geschnitten ist und wie es sich anfühlt, hindurchzugehen. Drei Darstellungen decken das ab, Grundriss, Lageplan und virtueller Rundgang. Wer alle drei liefert, hebt sich deutlich von der Masse ab.

Grundriss: Pflichtbestandteil ohne Diskussion

Nach den Fotos ist der Grundriss das zweitwichtigste Element des Exposés. Fehlt er, fehlt Käufern eine zentrale Information, und viele fragen gar nicht erst an. Trotzdem fehlt er in vielen Inseraten oder ist kaum lesbar.

Ein guter Grundriss erfüllt vier Anforderungen.

• Bemaßt. Jede Wand ist mit ihrer Länge in Metern beschriftet. So können Käufer einschätzen, ob Sofa, Bett oder Esstisch in den Raum passen.
• Eine Etage pro Blatt. Bei mehrgeschossigen Häusern wird jede Etage einzeln dargestellt. Das verbessert die Lesbarkeit deutlich.
• Klar beschriftet. Räume tragen ihre Funktion (Wohnzimmer, Bad, Schlafzimmer), nicht nur Ziffern oder Buchstaben.
• Norden markiert. Ein Nordpfeil zeigt die Ausrichtung. Käufer erkennen sofort, welche Räume Süd-, Ost- oder Westsonne haben.

Schwarz-weiße Strichgrundrisse reichen völlig aus. Farbige 2D-Grundrisse mit Möblierungsvorschlag sind ein netter Zusatz. 3D-Grundrisse wirken auf viele Käufer eher dekorativ als hilfreich und ersetzen den klassischen 2D-Grundriss nicht.

Wohnfläche korrekt angeben

Genauso wichtig ist, wie die Wohnfläche berechnet wurde. In Deutschland sind zwei Methoden üblich.

• Wohnflächenverordnung (WoFlV): der Standard für Wohnimmobilien. Dachschrägen zählen anteilig, Flächen unter 1 Meter Raumhöhe gar nicht, Flächen zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte.
• DIN 277: erfasst Grundflächen ohne diese Abzüge und liegt deshalb meist höher als die Wohnfläche nach WoFlV.

Wer die höhere Fläche nach DIN 277 angibt, ohne das offen zu sagen, erweckt einen falschen Eindruck und riskiert spätere Reklamationen. Sauber ist die Wohnfläche nach WoFlV im Hauptteil und die Fläche nach DIN 277 höchstens zusätzlich und klar gekennzeichnet.

Lageplan: Mehr als ein Punkt auf der Karte

Ein Lageplan zeigt das Grundstück im Verhältnis zur Umgebung. Bei Häusern und Grundstücken gehört er dazu, bei Eigentumswohnungen reicht oft eine einfache Markierung auf einer Stadtkarte.

Ein guter Lageplan zeigt

• das Grundstück mit seiner genauen Form und den angrenzenden Straßen
• die Himmelsrichtungen und die Ausrichtung des Gebäudes
• wichtige Infrastruktur in Laufweite (Schule, Supermarkt, Haltestelle, Park)
• bei Grundstücken zusätzlich Grenzverläufe, Hinweise zum Bebauungsplan und den Stand der Erschließung

Für Wohnungen reicht ein Kartenausschnitt mit eingezeichneten Punkten. Bei Häusern und Grundstücken lohnt sich ein professioneller Lageplan vom Vermessungsbüro oder ein bemaßter Plan aus der Bauakte.

Virtueller Rundgang und 360-Grad-Tour

Virtuelle Rundgänge sind längst kein Luxus mehr und werden bei höherpreisigen Objekten zunehmend erwartet. Interessenten können sich vorab selbst durch die Immobilie klicken, und unnötige Besichtigungen fallen weg.

Drei Formate haben sich etabliert.

• 360-Grad-Fotos pro Raum: Panoramafotos, in denen sich Käufer in jedem Raum umsehen, aber nicht frei zwischen den Räumen bewegen können. Kosten etwa 300 bis 500 Euro für eine Standardwohnung.
• Begehbare 3D-Tour (etwa im Matterport-Standard): Käufer bewegen sich frei durch die gesamte Immobilie, inklusive Messfunktion. Kosten etwa 700 bis 1.200 Euro für ein Einfamilienhaus, je nach Größe.
• Geführtes Video: Makler oder Verkäufer führen per Smartphone-Video durch die Immobilie. Das wirkt persönlich, ersetzt aber keinen interaktiven Rundgang.

Bei Objekten unter 250.000 Euro reicht meist ein einfaches Video. Ab etwa 350.000 Euro ist ein 360-Grad-Rundgang sinnvoll. Im Premium-Segment ab rund 700.000 Euro lohnt sich eine interaktive 3D-Tour, damit Interessenten schon vor der Anreise einen vollständigen Eindruck bekommen.

Was 2026 dazukommt

Zwei Entwicklungen verändern den Standard.

• Datenschutz bei Innenaufnahmen. Persönliche Gegenstände, Fotos an der Wand, Briefe oder Dokumente dürfen nicht erkennbar sein. Bei einem 360-Grad-Rundgang reicht einmaliges Aufräumen nicht, alles muss aus jedem Blickwinkel passen.
• Interaktive Grundrisse. Immer häufiger gibt es Grundrisse mit klickbaren Räumen, in denen sich pro Raum Fotos und Maße öffnen. Wer das anbietet, hebt sich deutlich von anderen Inseraten ab.

Wer diese Standards heute erfüllt, wirkt professionell und gewinnt das Vertrauen, das in der Verkaufsverhandlung den Unterschied macht.

Was darf, muss, kann nicht ins Exposé? Recht und DSGVO im Überblick

Ein Exposé ist nicht nur Werbung, sondern auch ein rechtlich relevantes Dokument. Wer Pflichten missachtet, riskiert Bußgelder, Schadensersatz oder die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Diese Übersicht zeigt die wichtigsten Regeln für 2026.

Hinweis vorab. Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Fällen wie Mehrfamilienhäusern mit unterschiedlichen Mietverhältnissen, denkmalgeschützten Objekten oder Erbengemeinschaften sollten Sie mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht oder einem erfahrenen Makler sprechen.

Energieangaben nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Für Immobilienanzeigen gelten feste Energieangaben. § 87 GEG schreibt fünf Angaben vor, sobald ein Energieausweis vorliegt.

• Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
• Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr
• Wesentlicher Energieträger der Heizung (zum Beispiel Erdgas, Heizöl, Wärmepumpe, Fernwärme)
• Baujahr des Gebäudes (bei Wohngebäuden)
• Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden)

Bei Nichtwohngebäuden wird der Endenergieverbrauch oder -bedarf getrennt für Wärme und Strom angegeben (§ 87 GEG).

Wer nicht sicherstellt, dass die Immobilienanzeige diese Pflichtangaben enthält, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann (§ 108 GEG).

Provisionsangabe und Teilung der Provision

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher neue Regeln für die Maklerprovision (§§ 656a bis 656d BGB). Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision übernehmen, und zwar erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat.

Für das Exposé bedeutet das:

• Die Provision sollte konkret beziffert sein, nicht „nach Vereinbarung“
• Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer muss klar erkennbar sein
• Eine Käuferprovision von zum Beispiel 7,14 Prozent ist bei diesen Objekten unzulässig, wenn der Makler auch für den Verkäufer tätig ist oder die Provision des Verkäufers vollständig auf den Käufer abgewälzt wird

Vereinbarungen, die gegen diese Regeln verstoßen, sind unwirksam. Käufer können eine zu Unrecht gezahlte Provision zurückfordern.

Adressangabe und Datenschutz

Hier herrscht in der Praxis die meiste Unsicherheit. Als Faustregel gilt, dass die genaue Adresse veröffentlicht werden darf, wenn das Objekt verkaufsbereit ist und die Eigentümer einverstanden sind. Schwierig wird es in zwei Fällen.

• Vermietete Immobilien: Mieter haben ein Recht auf Schutz ihrer Wohnanschrift. Die volle Adresse sollte erst genannt werden, wenn die Mieter informiert sind. Sicherer ist die Angabe von Stadtteil und Straße ohne Hausnummer, bis konkrete Interessenten zur Besichtigung kommen.
• Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern: Die Adresse selbst ist meist unkritisch, aber Fotos von Eingangsbereichen, Treppenhäusern und Briefkästen können Rückschlüsse auf einzelne Bewohner zulassen. Machen Sie Namen auf Briefkästen unkenntlich und zeigen Sie keine Türschilder.

Bei Objekten, die der Eigentümer selbst bewohnt, ist die volle Adresse unbedenklich.

Bildrechte: Wer im Bild ist, muss zustimmen

Auf Fotos und in virtuellen Rundgängen dürfen weder Personen noch persönliche Gegenstände erkennbar sein, wenn die Betroffenen nicht zugestimmt haben.

• Vermietete Objekte: Innenfotos nur mit schriftlicher Einwilligung der Mieter veröffentlichen, auch wenn der Eigentümer selbst fotografiert. Persönliche Gegenstände, Familienfotos, Briefe und alles, was Rückschlüsse auf die Mieter zulässt, vorher entfernen.
• Nachbargrundstücke: Erkennbare Fenster, Personen oder Hausnummern der Nachbarn gehören nicht ins Bild. Im Zweifel verpixeln.
• Fahrzeuge: Gut lesbare Kennzeichen unkenntlich machen.
• Personen: Niemand darf erkennbar im Bild sein, weder Spaziergänger im Hintergrund noch der Eigentümer selbst.

Verstöße können zu Unterlassungsansprüchen und Schmerzensgeld führen. Gerade bei vermieteten Objekten ist das ein häufiges Streitthema.

Wahrheitspflicht und Aufklärung über Mängel

Verkäufer und Makler müssen über bekannte Mängel aufklären. Nicht jedes kleine Detail gehört ins Exposé, aber wesentliche und nicht offensichtliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden.

Offenlegen müssen Sie zum Beispiel

• bekannte Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden
• asbesthaltige Baustoffe, sofern bekannt
• Ölverunreinigungen im Boden bei alten Heizungsanlagen
• Erbbaurechte oder Wegerechte Dritter
• Mietverhältnisse, die der Käufer übernimmt
• Denkmalschutz oder städtebauliche Vorgaben

Wer einen wesentlichen Mangel arglistig verschweigt, muss mit Schadensersatz oder der Rückabwicklung des Kaufvertrags rechnen. Auch die übliche Formulierung „gekauft wie gesehen“ im Notarvertrag schützt dann nicht.

Was nicht ins Exposé gehört

Manche Inhalte sind weder Pflicht noch helfen sie beim Verkauf, schaden aber rechtlich oder in der Wirkung.

• Subjektive Werturteile wie „absolut traumhaft“ oder „sensationell günstig“, die der Realität nicht standhalten, können irreführende Werbung sein
• Vergleiche mit anderen Objekten oder Wertschätzungen ohne Gutachten
• Aussagen über Wertsteigerungen ohne belegbare Grundlage
• Persönliche Daten der Verkäufer wie Beruf, Familienstand oder Verkaufsgrund, wenn sie nicht ausdrücklich freigegeben wurden
• Werbung für andere Dienstleistungen wie Versicherung, Finanzierung oder Umzug, die nicht klar als Werbung erkennbar ist

Wer hier sauber arbeitet, schützt sich selbst und vermeidet Streit, wenn aus dem Inserat ein Kaufvertrag wird.

Selbst erstellen oder vom Makler? Ein ehrlicher Vergleich

Ob Sie das Exposé selbst erstellen oder einen Makler beauftragen, ist meist keine reine Geldfrage, sondern eine Frage von Zeit und Erfahrung. Drei Faktoren entscheiden.

• Wert der Immobilie. Bei höherwertigen Objekten zahlt sich professionelle Arbeit deutlich aus.
• Zeit, die Sie investieren können. Ein gutes Exposé selbst zu bauen kostet 15 bis 25 Stunden, vom Aufräumen über Fotos bis zu Text und Layout.
• Erfahrung mit Verhandlungen, Pflichtangaben und Verträgen. Hier liegt der größte Vorteil des Maklers, weniger im Exposé selbst.

Selbst erstellen: Was es wirklich kostet

Für eine durchschnittliche Wohnung oder ein Einfamilienhaus kommen Sie typischerweise auf diese Posten.

Posten	Kosten
Energieausweis	rund 100 bis 250 Euro (Verbrauchsausweis), 300 bis 500 Euro (Bedarfsausweis), laut co2online
Profifotograf (optional, aber empfohlen)	150 bis 600 Euro pro Termin, plus Fahrtkosten
Grundriss	80 bis 200 Euro für eine Reinzeichnung, sonst kostenlos aus der Bauakte oder selbst vermessen
Virtueller Rundgang (optional)	200 bis 1.200 Euro je nach Format
Home Staging (optional)	Beratung ab rund 200 Euro, komplettes Staging 1 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, virtuelles Staging oft unter 150 Euro
Layout und Druck	0 bis 150 Euro, je nachdem ob Word oder Designvorlage

Realistisch landen Sie für ein solides Exposé bei rund 500 bis 1.500 Euro Sachkosten, plus 15 bis 25 Stunden eigener Arbeit. Bei höherpreisigen Objekten oder Premium-Anspruch eher bei 2.000 bis 4.000 Euro, mit komplettem Home Staging deutlich darüber.

Sie sparen dafür die Maklerprovision. Allerdings verhandeln Käufer bei Privatverkäufen oft härter, was einen Teil der Ersparnis wieder aufzehren kann.

Mit Makler: Wann lohnt sich das?

Ein Makler übernimmt nicht nur das Exposé, sondern auch

• die Ermittlung des Marktwerts und die Preisstrategie
• die Vermarktung über Portale und das eigene Netzwerk an Käufern
• die Vorauswahl von Interessenten (Bonität, Finanzierung)
• Besichtigungen und Verhandlungen
• die Vorbereitung von Kaufvertrag und Notartermin

Ein erfahrener Makler aus der Region kennt Marktwert und Verhandlungsspielraum meist genauer als Privatverkäufer. Ein besserer Verkaufspreis kann die Provision dann ganz oder teilweise ausgleichen.

Vor allem in vier Situationen lohnt sich der Makler.

• Sie verkaufen ein höherwertiges Objekt und wollen den bestmöglichen Preis erzielen
• Sie haben wenig Zeit und keine Erfahrung mit Verkaufsverhandlungen
• Das Objekt hat Besonderheiten wie Erbbaurecht, Mietverhältnisse, Sanierungsbedarf oder Denkmalschutz
• Sie möchten den emotionalen Verkaufsprozess bewusst in professionelle Hände geben

Was kostet ein Exposé vom Makler?

Die ehrliche Antwort lautet in den meisten Fällen nichts extra. Das Exposé ist Teil des Maklerauftrags und wird über die Provision abgegolten. Sie liegt häufig bei 6 bis 7,14 Prozent des Verkaufspreises inklusive Mehrwertsteuer und wird bei Einfamilienhäusern und Wohnungen meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Eine Beispielrechnung für ein Haus mit 489.000 Euro Verkaufspreis:

Position	Betrag
Gesamtprovision 7,14 Prozent	34.915 Euro
Anteil Verkäufer	17.457 Euro
Anteil Käufer	17.457 Euro

Texte, Fotos, Grundriss und Layout sind darin enthalten. Manche Makler bieten Zusatzpakete mit 3D-Tour, Home Staging oder Drohnenaufnahmen an, die separat berechnet werden, meist mit 500 bis 2.500 Euro Aufpreis.

Darf der Makler für ein Exposé separat Geld verlangen?

Diese Frage ist vor allem für Verkäufer wichtig, die noch keinen Maklervertrag unterschrieben haben.

• Ohne Maklervertrag: Wer ein Exposé anfordert, ohne den Makler beauftragt zu haben, ist nicht ohne Weiteres zur Zahlung verpflichtet. Eine Provision entsteht erst mit einem Maklervertrag und einem Kaufvertrag, der durch die Tätigkeit des Maklers zustande kommt.
• Mit Maklervertrag: Das Exposé ist Teil der Vermarktung und wird über die Provision abgedeckt. Eine separate Berechnung ist in der Regel nicht zulässig.
• Sonderleistungen: Aufwendige Visualisierungen wie 3D-Touren oder Home Staging dürfen separat berechnet werden, müssen aber vorab schriftlich vereinbart sein.

Käufer müssen übrigens nichts für ein Exposé zahlen, das ihnen ein Makler zuschickt. Eine Provision schulden sie nur, wenn sie einen Maklervertrag in Textform abschließen und am Ende kaufen.

Ehrliche Empfehlung je nach Situation

Ihre Situation	Empfehlung
Eigentumswohnung unter 250.000 Euro, einfache Lage, Sie haben Zeit und Geduld	Selbst erstellen, mit Vorlage und Smartphone-Fotos
Einfamilienhaus zwischen 250.000 und 500.000 Euro, Standardobjekt	Selbst erstellen, aber mit Profifotograf und professionellem Grundriss
Objekt über 500.000 Euro, Stadtlage oder Premium-Segment	Makler beauftragen, ein besserer Preis rechtfertigt die Provision häufig
Vermietete Immobilie, Erbengemeinschaft, Denkmal, Sanierungsbedarf	Makler beauftragen, die rechtlichen Fallstricke sind erheblich
Sie haben keine Zeit oder mögen keine Verkaufsgespräche	Makler beauftragen, unabhängig vom Wert

Auch eine Kombination kann sinnvoll sein. Manche Makler bieten reine Vermarktungspakete zum Festpreis an, typischerweise zwischen 1.500 und 4.500 Euro für Exposé, Inserate auf den Portalen und drei Monate Vermarktung. Das ist eine Zwischenlösung für Verkäufer, die ein professionelles Exposé wollen, aber keinen vollen Maklerauftrag.

Wie messen Sie, ob Ihr Exposé funktioniert?

Viele Verkäufer und Makler stellen ein Exposé online und warten ab, ob Anfragen kommen. Das ist riskant, weil Sie wertvolle Wochen verlieren, falls etwas nicht stimmt. Ein Blick auf die richtigen Kennzahlen zeigt Ihnen schon nach 7 bis 14 Tagen, ob Ihr Exposé wirkt oder nachgeschärft werden muss.

Die vier Kennzahlen, die zählen

1. Aufrufe. Wie oft wird Ihr Inserat in den Suchergebnissen angezeigt (bei ImmoScout24 „in Ergebnisliste gesehen“)? Diese Zahl misst die Sichtbarkeit. Wenige Aufrufe deuten meist auf einen zu hohen Preis, zu wenig Reichweite oder ungünstige Filterkriterien hin.
2. Klickrate auf das Inserat. Wie viele Suchende klicken vom Suchergebnis auf Ihr Inserat? Diese Zahl zeigt, wie überzeugend Titelbild und Titel sind. Eine schwache Klickrate trotz vieler Aufrufe ist fast immer ein Problem des Titelbilds.
3. Anfragerate. Wie viele Besucher des Inserats schreiben Sie an? Diese Zahl zeigt, wie überzeugend der Inhalt ist. Eine schwache Anfragerate trotz vieler Klicks bedeutet meist zu wenige Fotos, einen fehlenden Grundriss, einen schwachen Text oder unklare Pflichtangaben.
4. Qualität der Anfragen. Sind die Interessenten passend, mit geklärter Finanzierung und ernsthaftem Interesse? Hier zeigt sich, ob Ihre Beschreibung genau genug ist.

Wo Sie die Zahlen finden

ImmoScout24 liefert in der Anbieteransicht Statistiken pro Inserat (Anwenderhandbuch), darunter

• wie oft das Inserat in der Ergebnisliste gesehen wurde
• die Klickrate, also Exposé-Aufrufe im Verhältnis zu den Anzeigen in der Ergebnisliste
• die Zahl der Exposé-Aufrufe
• Anfragen über Kontaktformular und Telefon
• einen Vergleich mit Wettbewerbern in der Region und ähnlichen Objekten

Immowelt bietet ähnliche Statistiken, etwas weniger detailliert, aber ausreichend für die Erfolgskontrolle.

Auf einer eigenen Makler-Website helfen Analysewerkzeuge wie Plausible, Matomo oder Google Analytics 4. Pro Objekt lassen sich dort Seitenaufrufe, Verweildauer, Scrolltiefe, Klicks auf das Kontaktformular und Downloads des PDF-Exposés messen.

Woran Sie gute und schwache Werte erkennen

Allgemein gültige Richtwerte für Klick- und Anfragerate gibt es nicht, dafür hängen die Zahlen zu stark von Region, Preis und Objektart ab. Aussagekräftiger ist der Vergleich mit ähnlichen Angeboten. ImmoScout24 stellt Ihr Inserat in der Monatsstatistik bis zu 99 Wettbewerbern in der Region gegenüber.

• Klickrate deutlich unter der vergleichbarer Objekte: Meist liegt es am Titelbild oder am Titel.
• Viele Exposé-Aufrufe, aber kaum Anfragen: Der Inhalt überzeugt nicht, oder der Preis passt nicht.
• Viele Anfragen, aber wenige passende: Die Beschreibung ist nicht genau genug.

In ländlichen Regionen sind die Aufrufe naturgemäß niedriger, weil weniger Menschen suchen. Bei hochpreisigen Objekten zählt der Anteil passender Anfragen mehr als die Zahl der Aufrufe.

Was tun, wenn die Zahlen schwach sind?

An der schwächsten Stelle erkennen Sie, was zuerst zu tun ist.

• Wenig Aufrufe: Preis prüfen, Lagebezeichnung erweitern (zum Beispiel einen weiteren Stadtteil oder passende Suchbegriffe ergänzen), eine bezahlte Hervorhebung erwägen
• Niedrige Klickrate trotz vieler Aufrufe: Titelbild austauschen, Titel überarbeiten, das wichtigste Merkmal stärker betonen
• Niedrige Anfragerate trotz vieler Klicks: mehr Fotos ergänzen, Grundriss prüfen, Energieangaben vervollständigen, Beschreibung ausbauen und Floskeln streichen
• Viele, aber unpassende Anfragen: Beschreibung genauer formulieren, Preiserwartung klarer machen, ungeeignete Zielgruppen offen benennen, Angaben zur Ausstattung ergänzen

Wann Sie nachschärfen sollten

Beobachten Sie die Zahlen in den ersten zwei Wochen nach der Veröffentlichung. Ist nach 14 Tagen keine passende Anfrage gekommen, ist das ein klares Warnsignal. Warten Sie dann nicht weitere vier Wochen. Käufer entscheiden früh, ob ein Inserat seriös wirkt, und wer wochenlang ohne Anfragen im Portal steht, gilt schnell als Ladenhüter.

Eine zweite Überarbeitung nach 14 Tagen ist normal und sinnvoll. Titelbild, Titel und Eckdaten lassen sich auf den meisten Portalen jederzeit ändern, ohne dass das Inserat gelöscht und neu eingestellt werden muss.

Häufige Fehler im Exposé und wie Sie sie vermeiden

Die meisten Schwächen in Exposés lassen sich mit wenig Aufwand beheben. Diese 14 Fehler tauchen besonders häufig auf und kosten meist mehr Anfragen, als eine bezahlte Hervorhebung wieder hereinholen kann.

1. Floskel-Headlines ohne Substanz

„Traumhaus in bevorzugter Lage“ oder „einmalige Gelegenheit“ lesen Käufer mehrmals am Tag. Solche Wörter wirken beliebig. Besser ist ein konkreter Vorzug plus Stadtteil.

2. Zu wenige Fotos

Mit weniger als 8 Fotos wirkt ein Inserat unvollständig und bekommt deutlich weniger Anfragen. Gut sind 12 bis 20 hochwertige Aufnahmen, darunter Außen-, Innen- und Detailaufnahmen.

3. Titelbild aus dem Innenraum

Wer als Titelbild ein Detail aus Küche oder Schlafzimmer wählt, verschenkt Aufmerksamkeit. Das Titelbild sollte fast immer eine Außenansicht oder die Hauptansicht zeigen.

4. Persönliche Gegenstände im Bild

Familienfotos, Magnete am Kühlschrank, Zahnbürsten im Bad oder Wäsche in der Ecke verderben den Eindruck. Käufer wollen sich selbst in der Wohnung sehen, nicht die bisherigen Bewohner.

5. Fehlender oder unleserlicher Grundriss

Ohne Grundriss fehlt eine der wichtigsten Informationen. Ein schwarz-weißer 2D-Grundriss mit Bemaßung und Nordpfeil reicht aus, sollte aber immer dabei sein.

6. Energieangaben fehlen

Die Energieangaben sind Pflicht. Wer sie weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Die fünf Angaben (Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) gehören gut sichtbar in jedes Exposé.

7. Provision unklar oder „nach Vereinbarung“

Die Provision sollte klar beziffert und korrekt zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt sein. „Nach Vereinbarung“ verunsichert Interessenten und ist rechtlich riskant.

8. Übertriebene Werturteile

„Absolut traumhaft“ oder „sensationell günstig“ können irreführende Werbung sein, wenn sie der Realität nicht standhalten. Konkrete Details verkaufen besser als Adjektive.

9. Lage in Adjektiven statt in Zahlen

„Ruhig und gut angebunden“ sagt nichts. „400 Meter zur Grundschule, 18 Minuten zum Hauptbahnhof, 7 Minuten zur A2“ sagt alles. Käufer wollen konkrete Entfernungen.

10. Modernisierungen nicht erwähnt

Eine 2019 erneuerte Heizung, 2020 sanierte Bäder oder ein 2022 neu gedecktes Dach gehören mit Jahreszahl ins Exposé. Wer sie weglässt, wirkt schlecht informiert oder so, als gäbe es nichts zu erwähnen.

11. Mängel verschwiegen

Bekannte Schimmelschäden, Asbest, Erbbaurechte oder bestehende Mietverhältnisse müssen offengelegt werden. Wer schweigt, riskiert nach dem Kauf Schadensersatz oder die Rückabwicklung.

12. Keine klare Handlungsaufforderung

„Bei Interesse melden Sie sich“ ist passiv. Besser wirkt es, wenn Interessenten direkt einen Besichtigungstermin vereinbaren oder ein Kontaktformular ausfüllen können.

13. Darstellung auf dem Smartphone nicht geprüft

Was am Rechner überzeugt, kann am Smartphone scheitern. Hochformatige Titelbilder werden oft beschnitten, lange Beschreibungen werden zu Textwüsten. Scrollen Sie das Inserat vor der Veröffentlichung einmal am eigenen Smartphone durch.

14. Das Inserat nach der Veröffentlichung sich selbst überlassen

Wer 14 Tage keine Anfragen bekommt und nicht reagiert, macht das Inserat zum Ladenhüter. Titelbild, Titel und Beschreibung lassen sich auf allen Portalen jederzeit anpassen.

Schnell-Check vor der Veröffentlichung

Gehen Sie vor dem Livegang diese fünf Fragen durch.

• Habe ich mindestens 12 hochwertige Fotos, darunter ein starkes Titelbild?
• Sind alle Energieangaben nach dem GEG enthalten?
• Ist die Provision konkret beziffert und korrekt aufgeteilt?
• Sind alle Modernisierungen mit Jahr genannt und ist die Lage in konkreten Entfernungen beschrieben?
• Habe ich das Inserat einmal am Smartphone durchgescrollt?

Wenn Sie alle fünf Fragen mit Ja beantworten, ist Ihr Exposé deutlich besser als ein großer Teil der Konkurrenz.

Der Online-Exposé-Generator (in Kürze)

Wir arbeiten an einem Werkzeug, das die Erstellung noch einfacher macht. In wenigen Schritten füllen Sie ein Formular aus, laden Ihre Fotos hoch und bekommen ein fertig gestaltetes Exposé als PDF. Die Energieangaben nach GEG werden automatisch abgefragt, dazu gibt es Textvorlagen für Headlines und Beschreibungen und eine Auswahl an Designs, ohne dass Sie sich um das Layout kümmern müssen.

Das wird der Generator können:

• Formular Schritt für Schritt für Eckdaten, Ausstattung, Lage und Modernisierungen
• Foto-Upload mit Reihenfolge per Drag-and-drop, eigene Felder für Grundriss und Lageplan
• Optionales Logo für Ihr Maklerbüro
• Auswahl aus sechs abgestimmten Farbsets und drei Schriftkombinationen
• Energieangaben nach GEG mit Kontrolle, dass nichts fehlt
• PDF-Export auf Knopfdruck, fertig für Versand und Druck
• Automatische Zwischenspeicherung im Browser, damit Sie jederzeit weitermachen können

Für Makler: So präsentiert Ihre Website Exposés richtig

Als Makler kennen Sie die Rechnung. Das beste Exposé bringt wenig, wenn die Plattform es schlecht präsentiert. Auf ImmoScout24 oder Immowelt gelten die Regeln der Portale, auf Ihrer eigenen Website haben Sie die volle Kontrolle. Dort entscheidet sich auch, ob ein Eigentümer Ihnen seinen Verkaufsauftrag anvertraut, weil er sieht, wie Sie andere Objekte präsentieren.

Was eine Makler-Website bei Exposés leisten muss

Eine gute Website für Immobilienmakler macht aus dem statischen PDF eine Objektseite, die verkauft. Konkret heißt das:

• Eigene Objektseite pro Exposé: Jedes Objekt bekommt eine eigene Adresse und ein eigenes Layout, statt in einer endlosen Liste zu verschwinden
• Bildergalerie für das Smartphone: Bilder passen sich jedem Bildschirm an, mit großen Vollbildansichten und schneller Ladezeit
• Eingebetteter virtueller Rundgang: Die 360-Grad-Tour ist direkt auf der Objektseite eingebunden, ohne Umweg über andere Plattformen
• Anfrage im richtigen Moment: Wer sich für eine Besichtigung interessiert, kann mit zwei Klicks anfragen, statt erst die Kontaktseite zu suchen
• Anbindung an Ihre Maklersoftware: Arbeiten Sie mit onOffice, FLOWFACT oder einem ähnlichen Programm, sollten neue Objekte automatisch über die OpenImmo-Schnittstelle auf Ihrer Website erscheinen, statt von Hand gepflegt zu werden. Welche Software dafür gut geeignet ist, zeigt unser CRM-Vergleich für Immobilienmakler
• Pflichtangaben automatisch korrekt: Energieangaben, Provision und Datenschutzhinweise sind technisch eingebaut, sodass keine Pflichtangabe versehentlich fehlt

Warum Eigentümer auf Ihre Website schauen, bevor sie Sie beauftragen

Verkäufer, die einen Makler suchen, prüfen meist vorher dessen Website. Sie schauen sich die aktuellen Objekte an und entscheiden schnell, ob die Präsentation dem Wert ihrer eigenen Immobilie gerecht wird. Eine veraltete Website mit schlechten Bildern und ohne gute Darstellung auf dem Smartphone kostet Aufträge, bevor der erste Anruf kommt. Wie Sie mehr Eigentümeranfragen über die Website gewinnen, lesen Sie in einem eigenen Ratgeber.

Genau hier setzen wir an. Mit Webdesign für Immobilienmakler bauen wir Websites ausschließlich für Makler, mit lokaler SEO und der Anbindung an Ihre Maklersoftware. Damit Ihre Exposés die Wirkung entfalten, die Eigentümer heute erwarten.

Nächster Schritt

Wenn Sie Ihre Website auf das Niveau bringen möchten, das Eigentümer heute erwarten, lohnt sich ein 30-minütiges Erstgespräch. Wir schauen uns Ihren aktuellen Auftritt an, ordnen Ihre Wettbewerbssituation ein und sagen Ihnen ehrlich, ob und wie wir helfen können.