Makler-Website: 12 Funktionen, die Anfragen bringen

1. Warum die Funktionen entscheiden

Makler-Websites werden oft nach zwei Maßstäben beurteilt. Sieht die Seite hochwertig aus? Und wie schnell war sie fertig? Beides greift zu kurz. Eine Makler-Website ist kein Schaufenster, sondern der Ort, an dem Eigentümer entscheiden, ob sie sich bei Ihnen melden.

Ob das passiert, hängt selten an Farben und Schriften. Es hängt daran, was die Website kann. Ohne eine Möglichkeit zur Immobilienbewertung ziehen Eigentümer, die gerade erst über einen Verkauf nachdenken, einfach weiter. Ohne Anbindung an die Maklersoftware zeigt die Website veraltete Objekte oder Anfragen landen im falschen Postfach. Und wer auf dem Smartphone lange warten muss, sieht die Inhalte gar nicht erst.

Gutes Webdesign und die richtigen Funktionen gehören deshalb zusammen. Wie Sie eine Website für Immobilienmakler insgesamt planen, welche Wege es gibt und was sie kostet, zeigen wir in einem eigenen Beitrag. Hier geht es um die Frage, welche Funktionen darauf nicht fehlen sollten.

Wir haben die 12 wichtigsten Funktionen in drei Stufen eingeteilt: Muss, Soll und Kann.

2. Die 12 Funktionen im Überblick

#	Funktion	Stufe	Wofür sie sorgt
1	Gestaltung zuerst für das Smartphone	Muss	Besucher können die Seite unterwegs ohne Hürden nutzen
2	Objekte automatisch aus der Maklersoftware	Muss	Angebote sind immer aktuell, nichts wird doppelt gepflegt
3	Durchdachtes, mehrstufiges Kontaktformular	Muss	Anfragen kommen vollständig und mit klarem Anliegen an
4	Sichtbare Kontaktwege	Muss	Eigentümer erreichen Sie direkt, ohne zu suchen
5	Kurze Ladezeiten	Muss	Besucher bleiben, Google bewertet die Seite besser
6	Bewertungsanfrage für Eigentümer	Soll	erreicht Eigentümer schon in der frühen Überlegungsphase
7	Maklerprofil mit Foto und Werdegang	Soll	Eigentümer wissen, mit wem sie es zu tun haben
8	Bewertungen und echte Referenzen	Soll	Vertrauen entsteht vor dem ersten Gespräch
9	Eigene Seite für Verkäufer	Soll	spricht Eigentümer gezielt mit ihren Fragen an
10	Lokaler Marktbericht zum Download	Kann	bleibt bei Eigentümern im Gedächtnis, die noch nicht verkaufen
11	Virtuelle Rundgänge	Kann	spart Besichtigungen, besonders bei hochpreisigen Objekten
12	Newsletter mit Marktdaten	Kann	hält den Kontakt über Monate, unabhängig von Algorithmen

3. Pflichtfunktionen, die keine Makler-Website missen darf

Funktion 1: Gestaltung zuerst für das Smartphone

Ein großer Teil der Besucher kommt heute mit dem Smartphone auf Makler-Websites, oft abends auf dem Sofa oder unterwegs. Sind Buttons zu klein, bricht das Formular ab oder laden Bilder ewig, ist der Besucher weg, bevor er Ihr Angebot überhaupt gesehen hat.

Was das konkret bedeutet:

• Das Layout wird zuerst für kleine Bildschirme entworfen und dann für den Rechner erweitert.
• Buttons und Links sind groß genug, um sie sicher mit dem Daumen zu treffen.
• Formulare lassen sich per Touch bequem ausfüllen, mit passender Tastatur für Telefon und E-Mail.
• Die Telefonnummer ist anklickbar und startet direkt einen Anruf.
• Bilder werden in moderner Form und passender Größe geladen, also zum Beispiel als WebP und erst dann, wenn sie ins Bild kommen.
• Karten fangen das Scrollen nicht ein.

Eine Website, die sich nur irgendwie an kleine Bildschirme anpasst, reicht dafür nicht. Menüs, die nur mit der Maus funktionieren, oder Effekte beim Überfahren mit dem Mauszeiger laufen auf dem Smartphone ins Leere.

Funktion 2: Objekte automatisch aus der Maklersoftware

Das ist die wichtigste und gleichzeitig am häufigsten unterschätzte Funktion. Die Website sollte Ihre Objekte direkt aus der Maklersoftware anzeigen, ohne dass jemand sie ein zweites Mal einträgt. Der Standard dafür ist seit 1999 das OpenImmo-Format, das alle wichtigen Programme wie onOffice, Propstack, Flowfact und FIO unterstützen. onOffice lässt sich zusätzlich direkt über seine Schnittstelle anbinden.

Was die Anbindung leistet:

• Neue Objekte erscheinen auf der Website, sobald Sie sie in der Software veröffentlichen.
• Preisänderungen werden automatisch übernommen.
• Verkaufte Objekte verschwinden in einem Schritt oder bleiben als Referenz stehen.
• Bilder, Beschreibungen und Werte aus dem Energieausweis sind immer aktuell.
• Die Darstellung passt zu Ihrem Design und nicht zum Portal.

Welche Maklersoftware sich für welches Büro eignet und wie gut sie sich an Websites anbinden lässt, lesen Sie im Vergleich CRM für Immobilienmakler.

Funktion 3: Durchdachtes, mehrstufiges Kontaktformular

Das klassische Formular mit Name, E-Mail und Nachricht hat zwei Schwächen. Sie erfahren zu wenig über das Anliegen. Und Eigentümer wissen oft nicht, was sie in das leere Nachrichtenfeld schreiben sollen.

Ein gutes Formular führt in kleinen Schritten zum Ziel:

1. Anliegen wählen, zum Beispiel verkaufen, Wert einschätzen lassen, Immobilie suchen oder etwas anderes.
2. Passende Angaben machen, bei einem Verkauf etwa Objektart, Lage und geplanten Zeitraum.
3. Kontaktdaten eingeben, mit bevorzugtem Rückrufweg und klarem Hinweis zum Datenschutz.

Die Anfrage landet danach direkt in Ihrer Maklersoftware, mit dem richtigen Status und der Quelle „Website“. Der Eigentümer bekommt automatisch eine Bestätigung. Wie Sie das Formular in eine ganze Strecke zur Eigentümeranfrage einbetten, zeigen wir im Beitrag Eigentümeranfragen über die Website.

Funktion 4: Sichtbare Kontaktwege

Telefon, E-Mail, Adresse und Karte klingen selbstverständlich. Trotzdem verstecken viele Makler-Websites ihre Kontaktdaten hinter mehreren Klicks. Wer über den Verkauf seines Hauses nachdenkt, möchte oft lieber sprechen als schreiben.

Das gehört dazu:

• die Telefonnummer im Kopfbereich, auf dem Smartphone als Button zum Anrufen
• eine gut auffindbare E-Mail-Adresse, nicht nur ein Formular
• die Adresse mit Karte, datensparsam eingebunden
• Öffnungszeiten oder Zeiten, in denen Sie erreichbar sind
• weitere Wege wie WhatsApp Business, wenn Sie diese wirklich nutzen

Funktion 5: Kurze Ladezeiten

Google nutzt die Core Web Vitals seit 2021 als Signal für das Ranking. Noch wichtiger ist aber, was Besucher erleben. Wer auf dem Smartphone mehrere Sekunden auf einen weißen Bildschirm schaut, springt ab.

Als Orientierung dienen die Grenzwerte, die Google selbst als gut einstuft:

Kennzahl	Was sie misst	Guter Wert
Largest Contentful Paint (LCP)	wann der größte Inhalt sichtbar ist	unter 2,5 Sekunden
Interaction to Next Paint (INP)	wie schnell die Seite auf Eingaben reagiert	unter 200 Millisekunden
Cumulative Layout Shift (CLS)	wie stark Inhalte beim Laden verrutschen	unter 0,1

Prüfen können Sie Ihre Website kostenlos mit Google PageSpeed Insights. Die häufigsten Ursachen für lange Ladezeiten sind zu große Bilder, viele Plugins, schwaches Hosting, nicht optimierte Schriften und Bild-Slider auf der Startseite.

4. Funktionen, die mehr Anfragen bringen

Funktion 6: Bewertungsanfrage für Eigentümer

„Was ist meine Immobilie wert?“ ist für viele Eigentümer die erste Frage, lange bevor sie über einen Makler nachdenken. Wer diese Frage auf seiner Website aufgreift, erreicht Eigentümer früh, bevor sie bei großen Bewertungsportalen oder bei Mitbewerbern landen.

Es gibt drei Wege, das umzusetzen:

• Bewertungsanfrage mit persönlichem Rückruf. Der Eigentümer beantwortet einige Fragen zur Immobilie, Sie melden sich mit einer fundierten Einschätzung. Das ist einfach umzusetzen und sehr persönlich.
• Automatische Wertspanne über einen Anbieter. Dienste wie Sprengnetter oder PriceHubble liefern eine erste Spanne auf Basis von Marktdaten. Das kostet eine laufende Lizenz, wirkt aber sehr professionell.
• Eigene Umsetzung mit Schnittstelle. Volle Kontrolle über Fragen und Darstellung, aber der größte Aufwand.

Wichtig ist in jedem Fall eine ehrliche Spanne statt eines scheinbar exakten Werts und der Hinweis, dass eine genaue Bewertung einen Termin vor Ort braucht.

Funktion 7: Maklerprofil mit Foto und Werdegang

Eigentümer vertrauen ihre wertvollste Immobilie einem Menschen an, nicht einem Logo. Ein anonymes Team mit Stockfotos schafft kein Vertrauen. Ein echtes Foto, ein Name und eine kurze Geschichte schon.

Das gehört auf eine gute Profilseite:

• ein echtes, professionell aufgenommenes Porträt
• Vor- und Nachname mit Rolle, etwa Inhaberin oder Geschäftsführer
• der Werdegang in wenigen Punkten mit Ausbildung, Stationen und Schwerpunkten
• der Bezug zur Region, also warum Sie genau hier arbeiten
• Mitgliedschaften, zum Beispiel im IVD
• direkte Kontaktdaten
• ein oder zwei persönliche Sätze dazu, was Sie an Ihrem Beruf antreibt

Funktion 8: Bewertungen und echte Referenzen

Bewertungen gehören zu den stärksten Vertrauenssignalen. Eigentümer vergleichen mehrere Makler, und wer keine Stimmen zufriedener Kunden zeigt, hat dabei einen Nachteil.

Was funktioniert:

• Google-Bewertungen, sichtbar auf der Website eingebunden
• Bewertungsportale wie ProvenExpert
• ausführliche Kundenstimmen mit Namen, Region und am besten einem Foto
• verkaufte Objekte als Referenz, mit Lage und Zeitraum

Was schadet:

• gekaufte oder erfundene Bewertungen, die gegen die Regeln von Google verstoßen und rechtliche Risiken bergen
• Bewertungen, die viele Jahre alt sind
• Stimmen ohne Zusammenhang, etwa ein einzelnes „Top!“

Funktion 9: Eigene Seite für Verkäufer

Viele Makler-Websites haben ein Menü aus „Über uns“, „Kaufen“, „Verkaufen“ und „Kontakt“. Die Inhalte sprechen dann alle ein bisschen an und niemanden richtig. Eine eigene Seite für Verkäufer richtet sich nur an Eigentümer und greift ihre Fragen auf.

Diese Bausteine gehören dazu:

• eine klare Ansprache wie „Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen?“
• die Bewertungsanfrage an prominenter Stelle
• der Ablauf des Verkaufs in wenigen, verständlichen Schritten
• Ihr Maklerprofil
• Stimmen von Verkäufern und verkaufte Objekte aus der Region
• Antworten auf typische Fragen zu Provision, Vertragslaufzeit und Kosten
• ein mehrstufiges Kontaktformular und Ihre Telefonnummer

Diese Seite eignet sich besonders als Ziel für Anzeigen und für Suchanfragen wie „Haus verkaufen“ in Ihrer Stadt.

5. Funktionen, mit denen Sie sich abheben

Funktion 10: Lokaler Marktbericht zum Download

Ein regelmäßiger Marktbericht für Ihre Region wird oft unterschätzt. Er richtet sich an Eigentümer, die noch nicht verkaufen wollen, sich aber für den Wert ihrer Immobilie interessieren. Viele laden ihn gern herunter, wenn er wirklich auf ihre Gegend zugeschnitten ist.

Das gehört in einen guten Marktbericht:

• aktuelle Verkaufspreise nach Stadtteilen oder Orten
• ein Vergleich mit den Vorjahren
• Entwicklungen bei Energieeffizienz, Modernisierung und gefragten Lagen
• wie lange Objekte bis zum Verkauf gebraucht haben
• anonymisierte Beispiele aus Ihren Verkäufen
• Ihre persönliche Einschätzung auf ein bis zwei Seiten

Der erste Bericht kostet einiges an Recherche, die Aktualisierung danach deutlich weniger. Wichtig ist, dass Sie ihn wirklich regelmäßig pflegen. Ein Bericht, der zwei Jahre alt ist, schadet mehr, als er nützt.

Funktion 11: Virtuelle Rundgänge

Bei hochpreisigen Objekten gehören virtuelle 360-Grad-Rundgänge heute fast dazu, im mittleren Preissegment heben sie Sie noch von anderen ab. Käufer können sich das Objekt in Ruhe ansehen, bevor sie einen Termin vereinbaren. Das spart Besichtigungen mit Interessenten, für die das Objekt ohnehin nicht passt.

Verbreitete Werkzeuge sind:

• Matterport, der bekannteste Anbieter, mit eigener Kamera oder Smartphone
• Giraffe360, mit automatischer Kamera und sehr guter Bildqualität
• 360-Grad-Kameras wie die Ricoh Theta, kombiniert mit einer eigenen Plattform, als günstigere Variante

Besonders sinnvoll sind Rundgänge bei hochpreisigen Objekten, bei Käufern aus anderen Regionen und als Argument im Gespräch mit Eigentümern, die eine moderne Vermarktung erwarten.

Funktion 12: Newsletter mit Marktdaten

Ein Newsletter mit ein bis zwei Ausgaben im Monat ist ein Kanal, den Ihnen kein Algorithmus wegnehmen kann. Voraussetzung ist ein guter Grund, sich anzumelden, etwa ein Marktbericht oder aktuelle Objekte vor der Veröffentlichung auf Portalen.

Das gehört dazu:

• ein gut sichtbarer Anmeldebereich, zum Beispiel im Fußbereich und auf der Seite für Verkäufer
• ein klares Versprechen, was Abonnenten bekommen
• eine Anmeldung mit Bestätigung per E-Mail (Double-Opt-in)
• ein Hinweis zum Datenschutz und ein Link zum Abmelden in jeder Ausgabe
• eine Anbindung an ein Versandprogramm wie Brevo oder CleverReach

Welche weiteren Wege es gibt, um Eigentümer zu erreichen, lesen Sie im Beitrag Online-Marketing für Immobilienmakler.

6. Das technische Fundament

Die 12 Funktionen wirken nur, wenn das Fundament stimmt. Es ist der unsichtbare Teil einer Makler-Website und fällt meist erst auf, wenn etwas fehlt.

SEO-Grundlagen

• Jede Seite hat einen eigenen Title und eine eigene Description.
• Jede Seite hat genau eine Hauptüberschrift und eine klare Gliederung.
• Die Adressen sind kurz und verständlich, etwa /verkaufen/ oder /immobilien/.
• Leistungsseiten und Ratgeber sind sinnvoll miteinander verlinkt.
• Sitemap und robots.txt sind korrekt eingerichtet.
• Strukturierte Daten beschreiben Ihr Büro, Ihre Leistungen, häufige Fragen und Bewertungen.

Wie Sie damit in Ihrer Region bei Google sichtbar werden, zeigen wir unter SEO für Immobilienmakler.

Messung und Auswertung

• ein datenschutzfreundliches Analysewerkzeug, im besten Fall ohne Cookies
• eine eingerichtete Google Search Console
• jede Anfrage mit Quelle, damit Sie wissen, woher sie kommt
• klar festgelegte Ziele, etwa gestartete und abgeschlossene Bewertungsanfragen oder gesendete Formulare

Sicherheit und Zuverlässigkeit

• eine verschlüsselte Verbindung (HTTPS) auf allen Seiten
• regelmäßige Sicherungen
• zeitnahe Updates, wenn das System welche braucht
• ein Schutz vor Spam auf allen Formularen, etwa Cloudflare Turnstile oder ein unsichtbares Prüffeld
• ein Einwilligungsbanner, bei dem nichts vorab angehakt ist

Hosting und System

Die Wahl des Systems hängt davon ab, was Sie selbst bearbeiten möchten und welche Maklersoftware Sie nutzen. WordPress bietet viele Erweiterungen für Makler, braucht aber regelmäßige Updates und Pflege. Moderne Systeme wie Astro erzeugen schlanke Seiten ohne Plugins, die sehr schnell laden und kaum Angriffsfläche bieten. Baukästen sind schnell eingerichtet, stoßen bei der Anbindung an Maklersoftware und bei individueller Gestaltung aber an Grenzen.

Unabhängig vom System gilt: Hosting und eingebundene Dienste sollten datenschutzkonform sein, und statische Inhalte wie Bilder sollten über ein schnelles Netz ausgeliefert werden.

7. Was eine Makler-Website nicht braucht

Genauso wichtig wie die richtigen Funktionen ist die Liste der Dinge, die Sie weglassen können. Manche davon wirken modern, bringen aber keine Anfragen oder schaden sogar.

Element	Warum es unnötig oder schädlich ist
Bild-Slider im Einstieg	verwässert die Botschaft, wird selten durchgeklickt und bremst die Seite auf dem Smartphone
Aufdringliche Pop-ups beim Seitenaufruf	nerven Besucher, und Google wertet störende Einblendungen auf dem Smartphone negativ
Lange Texte über das Büro ohne klare Aussage	werden überflogen und bringen niemanden weiter
Stockfotos von lächelnden Geschäftsleuten	wirken austauschbar, Eigentümer erkennen sie sofort
Forum oder Community-Bereich	viel Aufwand, kaum Nutzen, meist schnell verwaist
Videos, die automatisch im Hintergrund laufen	kosten Ladezeit und Datenvolumen
Aufwendige Animationen und Parallax-Effekte	lenken ab und machen die Seite auf älteren Geräten träge
Mehrere Sprachen ohne echte Zielgruppe	erzeugen Pflegeaufwand ohne Anfragen
Allgemeine Versprechen ohne Beleg	wirken beliebig und schaffen kein Vertrauen

8. Welche Funktionen für welchen Makler?

Nicht jede Funktion ist für jedes Büro gleich wichtig. Diese Übersicht hilft bei der Entscheidung, womit Sie anfangen.

Profil	Pflicht	Wichtigste Funktionen für mehr Anfragen	Zum Abheben
Makler, die gerade starten	1, 3, 4, 5	7 (Profil), 8 (Bewertungen)	im ersten Jahr noch nicht nötig
Etablierte Einzelmakler	alle fünf	6 (Bewertungsanfrage), 7, 8, 9	10 (Marktbericht)
Maklerbüro mit 2 bis 5 Personen	alle fünf	6 bis 9	10, 12 (Newsletter)
Maklerbüro ab 5 Personen	alle fünf	6 bis 9	10, 11, 12
Spezialisten für hochpreisige Immobilien	alle fünf	7, 8, 9	10, 11 (Rundgänge), 12
Gewerbe- und Investmentmakler	alle fünf	7, 8	12, dazu ein geschützter Bereich für Investoren

9. Fazit

Eine Makler-Website, die Anfragen bringt, braucht gutes Webdesign und die richtigen Funktionen. Die fünf Pflichtfunktionen bilden die Grundlage: Smartphone zuerst, Objekte aus der Maklersoftware, ein durchdachtes Formular, sichtbare Kontaktwege und kurze Ladezeiten. Die vier Funktionen für mehr Anfragen sorgen dafür, dass Eigentümer Vertrauen fassen und sich melden. Marktbericht, Rundgänge und Newsletter heben Sie zusätzlich von anderen Maklern ab.

Wie Sie Ihre Website insgesamt planen und was die einzelnen Wege kosten, lesen Sie unter Website für Immobilienmakler. Wenn Sie Ihre Website mit uns umsetzen möchten, finden Sie alles zu unserem Angebot unter Webdesign für Immobilienmakler.