Ihr Exposé entscheidet, ob Ihre Immobilie verkauft wird oder ein halbes Jahr im Portal verstaubt.
Käufer scrollen heute am Smartphone durch dutzende Inserate pro Sitzung. Die Entscheidung "weiterklicken oder kontaktieren" fällt in unter 10 Sekunden. Was sie in dieser Zeit sehen, hängt komplett von einem Dokument ab: dem Exposé.
Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, was 2026 in ein verkaufsstarkes Exposé gehört, welche Pflichtangaben Sie nicht vergessen dürfen, und wo der Unterschied zwischen einem austauschbaren Inserat und einem Exposé liegt, das Anfragen erzeugt. Inklusive kostenlosem Exposé-Generator und einem Vorher-Nachher-Beispiel aus der Praxis.
Das Wichtigste in 30 Sekunden
- Ein Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Schlechte Exposés kosten 6 bis 12 Monate Vermarktungszeit.
- Pflicht 2026: Eckdaten, Energieausweis nach GEG, mindestens 8 bis 12 hochwertige Fotos, Grundriss.
- Profi-Exposé vom Makler kostet meist 0 Euro extra. Es ist Teil der Maklercourtage. Privat erstellt: 0 bis 250 Euro für Tools und Fotos.
- Mobile zuerst denken: 60 Prozent und mehr der Käufer scrollen am Handy. Was am Desktop "gut aussieht", funktioniert dort oft nicht.
- Die häufigsten Fehler: zu wenige Fotos, leere Floskeln, fehlender Grundriss, vergessener Energieausweis (Bußgeld bis 50.000 Euro).
Ein Immobilien-Exposé ist die schriftliche Präsentation Ihrer Immobilie. Es bündelt alle wesentlichen Informationen, Bilder und Pläne in einem Dokument, das Käufer entweder online auf einem Portal sehen oder als PDF zugesendet bekommen. Anders als eine reine Anzeige verbindet ein Exposé sachliche Daten wie Wohnfläche, Baujahr und Energiekennwert mit emotionaler Bildsprache und einer durchdachten Story. Genau diese Mischung entscheidet darüber, ob ein Käufer sich die Mühe macht, Sie zu kontaktieren, oder einfach weiterscrollt.
In der Praxis unterscheidet man zwei Formate:
Kurzexposé: zwei bis vier Seiten, kompakt aufbereitet. Es ist ideal für Online-Inserate auf ImmoScout24, Immowelt und Co. und soll Aufmerksamkeit erzeugen sowie einen ersten Eindruck vermitteln.
Langexposé: acht bis sechzehn Seiten als hochwertige PDF-Broschüre, mit ausführlicher Objektbeschreibung, professionellen Fotos, Grundriss und Lageplan. Es wird typischerweise nach der ersten Kontaktaufnahme verschickt oder bei Besichtigungen als gedrucktes Exemplar überreicht.
Bei höherpreisigen Objekten lohnt sich beides. Ein knappes Kurzexposé sichert die Reichweite über die großen Portale, ein hochwertiges Langexposé überzeugt die ernsthaften Interessenten in der zweiten Stufe.
Käufer treffen ihre erste Entscheidung in unter zehn Sekunden. Wer in dieser Zeit nicht überzeugt, wird nicht mehr angeschrieben. Auswertungen aus der Immobilienbranche zeigen, dass Inserate mit weniger als acht Fotos im Schnitt rund 40 Prozent weniger Anfragen erhalten als Inserate mit zwölf oder mehr Bildern. Auch ein fehlender oder schwach lesbarer Grundriss reduziert die Anfragerate spürbar.
Das zweite Risiko liegt in der Vermarktungszeit. Eine Immobilie, die zwei oder drei Monate ohne ernsthafte Anfragen im Portal steht, wird von Käufern als Ladenhüter wahrgenommen. Die Folge ist Preisdruck. Es kommen niedrigere Angebote, und am Ende verkauft sich das Objekt häufig weit unter dem ursprünglich angesetzten Wert. Ein professionell aufgebautes Exposé schützt vor diesem Effekt, indem es vom ersten Tag an die richtigen Interessenten anzieht und unqualifizierte Anfragen reduziert.
Ein vollständiges Exposé folgt einer klaren Struktur. Die folgende Liste deckt alle Inhalte ab, die ein professionelles Exposé 2026 enthalten muss, sowohl rechtlich als auch aus Sicht der Käufer. Was hier fehlt, kostet Sie Anfragen oder im schlimmsten Fall ein Bußgeld.
Die nüchternen Fakten gehören an den Anfang, übersichtlich als Aufzählung oder Tabelle. Käufer wollen sie auf einen Blick erfassen können.
Diese Liste entscheidet, ob sich Interessenten weiter mit dem Objekt beschäftigen oder direkt aussteigen. Was fehlt, wird im Zweifel als nicht vorhanden interpretiert.
Seit dem 1. Mai 2014 sind Energieangaben in Immobilieninseraten gesetzlich vorgeschrieben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt das im Detail. Wer die Angaben weglässt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro pro Verstoß.
Folgende Angaben müssen ins Exposé:
Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung im Original oder als Kopie vorlegen.
Der Fließtext zwischen den Eckdaten und dem Bildmaterial trägt das Exposé emotional. Er sollte folgende Blöcke enthalten:
Dieser Pflichtteil ist die Grundlage. Was Sie darüber hinaus stark machen, entscheidet darüber, ob Ihre Immobilie nur gefunden oder auch wirklich angefragt wird. Genau darum geht es im nächsten Abschnitt.
Statt abstrakter Tipps zeigen wir Ihnen einen direkten Vergleich. Beide Texte beschreiben dasselbe Objekt: ein Einfamilienhaus mit 145 Quadratmetern Wohnfläche, Baujahr 1998, ruhige Wohnlage am Stadtrand. In der ersten Variante sehen Sie typische Schwächen aus echten Inseraten, in der zweiten Variante, wie dieselben Informationen verkaufsstark formuliert werden.
Schönes Haus in bevorzugter Lage
Wir bieten Ihnen ein gepflegtes Einfamilienhaus zum Verkauf an. Das Haus verfügt über 5 Zimmer, Küche, Bad, Garten und Garage. Die Lage ist ruhig und die Anbindung gut. Bei Interesse melden Sie sich.
Wohnfläche: 145 qm
Grundstück: 480 qm
Baujahr: 1998
Kaufpreis: 489.000 EUR
Provision: nach Vereinbarung4 Fotos: Hausfassade aus der Ferne, Küche mit Geschirr auf der Arbeitsplatte, Wohnzimmer mit Möbeln des Eigentümers, Bad mit Familienzahnbürsten
Was hier schiefläuft:
Familienfreundliches Einfamilienhaus mit großem Südgarten, ruhige Sackgassenlage am Stadtrand von Hannover
Dieses 1998 erbaute Einfamilienhaus auf 480 Quadratmetern Grundstück wurde 2019 umfassend modernisiert. Das Dach wurde neu eingedeckt, die Heizung auf eine moderne Gas-Brennwertanlage umgestellt, sämtliche Fenster auf Dreifachverglasung erneuert. Die Energieeffizienzklasse liegt bei C.
Im Erdgeschoss empfängt Sie ein offener Wohn- und Essbereich mit direktem Zugang zur Südterrasse. Die offene Küche mit Einbaugeräten von Bosch wurde 2020 neu eingebaut. Das Gäste-WC ergänzt das Erdgeschoss. Im Obergeschoss befinden sich drei Schlafzimmer (eines mit eigenem Ankleidebereich), ein Familienbad mit Wanne und ebenerdiger Dusche sowie ein zusätzlicher Hauswirtschaftsraum. Das ausgebaute Dachgeschoss bietet einen weiteren Raum, der heute als Heimbüro genutzt wird.
Das Grundstück ist nach Süden ausgerichtet, der gepflegte Garten mit gewachsenem Baumbestand bietet ganztägige Sonne und vollen Sichtschutz zu den Nachbarn. Die Doppelgarage mit Wallbox-Vorbereitung schließt direkt ans Haus an.
Lage und Anbindung: Sackgassenlage in einem etablierten Wohngebiet am Stadtrand von Hannover. Die Grundschule liegt 400 Meter entfernt, weiterführende Schulen sind in 5 Minuten mit dem Bus erreichbar. Supermärkte und Ärzte finden Sie in 800 Metern Entfernung, der Stadtwald in 600 Metern. Die A2 erreichen Sie in 7 Minuten mit dem Auto, der Hauptbahnhof Hannover in 18 Minuten.
Eckdaten:
- Wohnfläche: 145 qm
- Grundstück: 480 qm
- Zimmer: 5 plus Hauswirtschaftsraum
- Baujahr: 1998, Modernisierung 2019/2020
- Energieausweis: Verbrauchsausweis, 92 kWh/(qm·a), Erdgas, Effizienzklasse C
- Kaufpreis: 489.000 EUR
- Provision: 3,57 Prozent inkl. MwSt., zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer
14 Fotos: Hausfassade Vorder- und Rückseite bei Tageslicht, Garten und Terrasse, alle Hauptzimmer aufgeräumt und entstaged, Küche mit freier Arbeitsplatte, Bad mit Detailaufnahme der Armaturen, Hauswirtschaftsraum, Doppelgarage, Sackgassenblick aus dem Wohnzimmerfenster.
Plus: bemaßter Grundriss pro Etage, Lageplan mit Markierung der Schule und Anbindungspunkte, virtueller Rundgang als 360-Grad-Tour.Nächster Schritt: Vereinbaren Sie hier direkt einen Besichtigungstermin am Wochenende.
| Element | Vorher | Nachher |
|---|---|---|
| Headline | Floskel ohne Substanz | konkrete Vorzüge plus Lage |
| Beschreibung | 4 Sätze, keine Story | Geschoss-Beschreibung, Garten, Lage in eigenen Blöcken |
| Modernisierungen | nicht erwähnt | mit Jahresangabe pro Maßnahme |
| Energieausweis | fehlt | vollständig nach GEG |
| Provision | "nach Vereinbarung", rechtlich riskant | beziffert nach Bestellerprinzip |
| Lage | "ruhig und gute Anbindung" | konkrete Entfernungen in Metern und Minuten |
| Fotos | 4, mit Unordnung | 14, gestaged, plus Außenaufnahmen |
| Visuals | nur Fotos | Grundriss, Lageplan, virtueller Rundgang |
| Call-to-Action | passiv | konkrete Termin-Aufforderung |
Diese Veränderungen kosten in der Erstellung wenige Stunden Mehraufwand. Sie verändern aber die Anfragerate spürbar. Inserate, die so aufgebaut sind, erhalten in unserer Erfahrung zwei bis drei Mal so viele Anfragen wie die schwache Variante, und vor allem deutlich qualifiziertere.
Statt allgemeiner Ratschläge geben wir Ihnen hier echte Bausteine, die Sie in Ihr Exposé übernehmen oder als Vorlage anpassen können. Pro Element zeigen wir mehrere Varianten, abgestimmt auf typische Zielgruppen wie Familien, Kapitalanleger und Paare im Ruhestand. So sehen Sie, wie sich Tonalität gezielt anpassen lässt, ohne in Floskeln zu kippen.
Eine starke Headline benennt einen konkreten Vorzug, gibt einen Lagehinweis und vermeidet austauschbare Adjektive wie "traumhaft" oder "einzigartig".
Die ersten zwei Sätze nach der Headline entscheiden, ob weitergelesen wird. Sie sollen das Objekt einordnen und ein konkretes Detail nennen, das neugierig macht.
Pro Raum zwei bis drei Sätze, die ein Detail nennen, eine Funktion erklären und einen Nutzen für die Zielgruppe greifbar machen.
Wohnzimmer
Küche
Bad
Garten und Außenbereich
Lage verkauft. Käufer wollen wissen, wie schnell sie wo sind, in Metern und Minuten, nicht in Adjektiven.
Diese Formulierungen stehen in jedem zweiten Inserat und liefern Käufern keine Information. Wenn Sie eine davon verwenden möchten, ersetzen Sie sie durch ein konkretes Detail.
Diese Bausteine sind Ausgangspunkte, keine fertigen Texte. Passen Sie sie an Ihr konkretes Objekt an und bleiben Sie ehrlich. Käufer merken sofort, wenn Beschreibungen geschönt sind, und ziehen die Reißleine bei der Besichtigung.
Fotos sind das wichtigste Element Ihres Exposés. 60 Prozent der Immobilieninteressenten suchen heute am Smartphone, viele scrollen dabei nur durch die Hauptbildvorschau und entscheiden in unter zehn Sekunden, ob sie weiterklicken. Das hat eine konkrete Konsequenz: Wer nur an die Desktop-Ansicht denkt, verschenkt einen großen Teil seiner Reichweite.
Auf den großen Portalen wie ImmoScout24 oder Immowelt sehen mobile Nutzer in der Suchergebnis-Vorschau zuerst nur ein einziges Bild, das Cover-Foto. Erst nach dem Klick erscheint die Galerie. Diese eine Aufnahme entscheidet über Aufmerksamkeit oder Wegklicken.
Das Cover-Foto sollte:
Die Mindestmenge liegt bei 8 Fotos. Inserate mit weniger erhalten messbar weniger Anfragen. Optimal sind 12 bis 20 Fotos. Mehr lohnt sich selten und überfordert mobile Nutzer beim Scrollen.
Die Reihenfolge folgt einer klaren Dramaturgie:
Käufer wollen am Anfang Wohnräume sehen, weil sie sich gedanklich in das Haus hineinversetzen. Funktionsräume und Lageaufnahmen gehören ans Ende. Dort scrollen nur die ernsthaften Interessenten weiter.
Nehmen Sie die Wohnung oder das Haus für die Fotos einmal komplett auseinander und wieder zusammen. Was im Alltag kaum auffällt, ruiniert auf Fotos den ersten Eindruck.
Pro Raum gilt:
Home Staging meint die gezielte Inszenierung leerer oder bewohnter Räume mit Möbeln, Textilien und Dekoration. Der Effekt ist messbar: Objekte mit professionellem Home Staging verkaufen sich im Schnitt rund 15 Prozent schneller und erzielen häufig einen höheren Preis.
Lohnenswert ist Home Staging vor allem in drei Situationen:
Die Kosten liegen je nach Aufwand zwischen 800 Euro für eine kleine Wohnung mit virtuellem Staging und 5.000 Euro für ein vollständig möbliertes Einfamilienhaus.
Ein modernes Smartphone macht für Inserate unter 250.000 Euro oft akzeptable Bilder, vorausgesetzt die Vorbereitung stimmt und Sie kennen die Grundregeln (Tageslicht, Stativ, Weitwinkel-Modus, aufrechte Linien). Für alles darüber lohnt sich der Profifotograf fast immer.
Ein professioneller Immobilienfotograf kostet 250 bis 600 Euro pro Termin, liefert 15 bis 30 bearbeitete Aufnahmen, kennt die Tageslicht-Fenster im Raum und arbeitet mit professionellem Equipment wie Tilt-Shift-Objektiv und externem Blitzlicht für gleichmäßige Ausleuchtung. Bei höherpreisigen Objekten amortisiert sich der Fotograf bereits durch eine schnellere Vermarktung.
Diese Aufnahmen tauchen in vielen Exposés gar nicht auf, obwohl sie Vertrauen schaffen und Rückfragen reduzieren:
Diese Aufnahmen kosten kaum Mehraufwand, signalisieren Käufern aber: Hier wird transparent verkauft. Das reduziert unqualifizierte Anfragen und beschleunigt die ernsthaften Gespräche.
Käufer wollen heute mehr als Fotos. Sie wollen verstehen, wie Räume zueinander stehen, wie das Haus geschnitten ist und wie es sich anfühlt, durch die Türen zu gehen. Drei Visualisierungen decken diesen Bedarf ab: Grundriss, Lageplan und virtueller Rundgang. Wer alle drei liefert, hebt sich von der Masse der Inserate deutlich ab.
Der Grundriss ist nach den Fotos das zweitwichtigste Element des Exposés. Auswertungen aus der Branche zeigen, dass Inserate ohne Grundriss rund ein Drittel weniger Anfragen erhalten als Inserate mit gut lesbarem Grundriss. Trotzdem fehlt er in jedem dritten Inserat oder ist nur unleserlich beigefügt.
Ein guter Grundriss erfüllt vier Anforderungen:
Schwarz-weiße Strichgrundrisse reichen vollkommen aus. Farbige oder eingefärbte 2D-Grundrisse mit Möblierungsvorschlag sind ein netter Zusatz, ändern an der Anfragerate aber kaum etwas. 3D-Grundrisse wirken auf viele Käufer eher gestalterisch als hilfreich und ersetzen den klassischen 2D-Grundriss nicht.
Im selben Atemzug ist wichtig, wie die Wohnfläche berechnet wurde. In Deutschland sind zwei Methoden gebräuchlich:
Wer die DIN-277-Fläche im Exposé angibt, ohne das offen zu kommunizieren, erweckt einen falschen Eindruck und riskiert spätere Reklamationen. Die saubere Lösung: Wohnfläche nach WoFlV im Hauptteil, optional die DIN-277-Fläche zusätzlich kennzeichnen.
Ein Lageplan zeigt das Grundstück im Verhältnis zu seiner Umgebung. Bei Häusern und Grundstücken ist er Pflicht, bei Eigentumswohnungen reicht oft eine einfache Standortmarkierung auf einer Stadtkarte.
Was ein guter Lageplan zeigt:
Ein einfacher Screenshot aus Google Maps mit eingezeichneten Punkten reicht für Wohnungen aus. Bei Häusern und Grundstücken lohnt sich ein professionell erstellter Lageplan vom Vermessungsbüro oder ein bemaßter Plan aus der Bauakte.
Der virtuelle Rundgang ist 2026 kein Premium-Feature mehr, sondern bei Objekten ab rund 350.000 Euro fast schon Standard. Er erlaubt Interessenten, sich vor der Besichtigung selbst durch die Wohnung zu klicken und reduziert unnötige Vor-Ort-Termine.
Drei Formate sind im Markt etabliert:
Bei Objekten unter 250.000 Euro lohnt sich meist nur ein einfaches Video. Ab 350.000 Euro sollte mindestens ein 360-Grad-Rundgang dabei sein. Im Premium-Segment ab rund 700.000 Euro sind interaktive 3D-Touren faktisch Pflicht, weil Käufer sich vorab informieren wollen, bevor sie eine Anreise auf sich nehmen.
Zwei Entwicklungen verändern den Standard:
Wer diese Standards heute erfüllt, signalisiert Professionalität und gewinnt das Vertrauen, das in den nächsten Schritten der Verkaufsverhandlung den Unterschied macht.
Ein Exposé ist nicht nur ein Marketinginstrument, es ist auch ein rechtlich relevantes Dokument. Wer Pflichten ignoriert, riskiert Bußgelder, Schadensersatz oder die Rückabwicklung des Verkaufs nach Vertragsabschluss. Diese Übersicht zeigt die wichtigsten Spielregeln für 2026, sortiert nach Pflicht, Datenschutz und Wahrheitsanforderung.
Hinweis vorab: Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung. Bei komplexen Fällen wie Mehrfamilienhäusern mit unterschiedlichen Mietverhältnissen, denkmalgeschützten Objekten oder Erbengemeinschaften sollten Sie mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht oder einem erfahrenen Makler sprechen.
Seit dem 1. Mai 2014 gelten für Inserate und Exposés feste Energieangabepflichten. Das GEG schreibt fünf Angaben vor:
Wer diese Angaben weglässt, falsch macht oder veraltete Werte verwendet, riskiert ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro pro Verstoß. In der Praxis werden meistens 1.000 bis 5.000 Euro verhängt, aber das reicht aus, um den Gewinn aus einem Privatverkauf zu halbieren.
Seit Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Bestellerprinzip. Maklerprovisionen müssen zu mindestens gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, wenn der Makler von einer Seite beauftragt wurde.
Im Exposé bedeutet das:
Verstöße führen zwar nicht direkt zu Bußgeldern, machen aber den Provisionsanspruch des Maklers unwirksam. Der Käufer kann gezahlte Provision zurückfordern.
Hier herrscht in der Praxis am meisten Unsicherheit. Die Faustregel: Solange das Objekt verkaufsbereit ist und die Eigentümer informiert sind, darf die genaue Adresse veröffentlicht werden. Probleme entstehen in zwei Konstellationen:
Bei Verkaufsobjekten, die der Eigentümer selbst bewohnt, ist die volle Adresse ohne Bedenken möglich.
Auf Fotos und in virtuellen Rundgängen dürfen weder Personen noch persönliche Gegenstände identifizierbar sein, wenn die Betroffenen nicht zugestimmt haben.
Konkret bedeutet das:
Verstöße können zu Unterlassungsklagen und Schmerzensgeld führen. Gerade bei vermieteten Objekten ist das ein häufiges Streitthema.
Verkäufer und Makler haben eine Aufklärungspflicht über bekannte Mängel. Das bedeutet nicht, dass jedes kleine Detail ins Exposé muss, aber wesentliche und nicht offensichtliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden.
Pflicht zur Offenlegung besteht zum Beispiel bei:
Wer einen wesentlichen Mangel verschweigt und dies später nachgewiesen wird, muss mit Schadensersatz oder Rückabwicklung des Kaufvertrags rechnen. Auch die im Notarvertrag übliche Klausel "gekauft wie gesehen" schützt hier nicht zwingend vor späteren Ansprüchen.
Manche Inhalte stehen weder gesetzlich auf der Pflichtseite noch helfen sie beim Verkauf, schaden aber juristisch oder marketingmäßig:
Wer hier sauber arbeitet, schützt sich selbst und vermeidet Streit, wenn aus dem Inserat ein Vertragsabschluss wird.
Die Frage, ob Sie das Exposé selbst erstellen oder einen Makler beauftragen, ist meist keine reine Geldfrage, sondern eine Frage von Zeit und Erfahrung. Drei Faktoren entscheiden, was für Sie sinnvoll ist:
Wer das Exposé selbst macht, kommt für eine durchschnittliche Wohnung oder ein Einfamilienhaus auf folgende Posten:
Realistisch landen Sie für ein solide gemachtes Exposé bei rund 500 bis 1.500 Euro reine Sachkosten, plus Ihrer eigenen Arbeitszeit von 15 bis 25 Stunden. Bei höherpreisigen Objekten oder wenn Sie auf Premium-Niveau verkaufen wollen, eher 2.000 bis 4.000 Euro.
Was Sie sparen: Maklerprovision auf Käuferseite. Aber Käufer ohne Maklerunterstützung sind oft preisbewusster und verhandeln härter, was den Sparvorteil teilweise wieder auffrisst.
Ein Makler übernimmt nicht nur die Erstellung des Exposés, sondern auch:
Ein erfahrener Makler in der eigenen Region erzielt oft 5 bis 15 Prozent höhere Verkaufspreise als ein Privatverkauf, weil er Marktwert und Verhandlungsspielraum besser einschätzt. Bei einem 500.000-Euro-Objekt sind das 25.000 bis 75.000 Euro Mehrerlös, der die Maklerprovision in fast allen Fällen mehr als ausgleicht.
Lohnenswert ist der Makler vor allem in vier Situationen:
Die ehrliche Antwort: in den meisten Fällen 0 Euro extra. Das Exposé ist Teil des Maklerauftrags und wird über die Provision abgegolten. Die übliche Maklerprovision liegt bei 6 bis 7,14 Prozent des Verkaufspreises inklusive Mehrwertsteuer, aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer nach Bestellerprinzip.
Beispielrechnung für ein Haus mit 489.000 Euro Verkaufspreis:
Das Exposé selbst, also Texte, Fotos, Grundriss-Aufbereitung und Layout, ist in dieser Provision enthalten. Manche Makler bieten zusätzliche Premium-Pakete mit virtueller 3D-Tour, Home Staging oder Drohnenaufnahmen an, die separat berechnet werden, meist 500 bis 2.500 Euro Aufpreis.
Diese Frage ist gerade für Verkäufer relevant, die noch keinen Maklervertrag unterschrieben haben. Die Rechtslage ist klar:
Käufer sind übrigens nicht verpflichtet, für ein Exposé zu zahlen, das ihnen ein Makler unaufgefordert zusendet. Eine Provisionszahlungspflicht entsteht für Käufer nur, wenn sie auf das Exposé reagieren, einen Maklervertrag eingehen und am Ende kaufen.
| Ihre Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Eigentumswohnung unter 250.000 Euro, einfache Lage, Sie haben Zeit und Geduld | Selbst erstellen mit Vorlage und Smartphone-Fotos |
| Einfamilienhaus 250.000 bis 500.000 Euro, Standardobjekt | Selbst erstellen, aber mit Profifotograf und professionellem Grundriss |
| Objekt über 500.000 Euro, Stadtlage oder Premium-Segment | Makler beauftragen. Der Mehrerlös rechtfertigt die Provision in fast allen Fällen |
| Vermietete Immobilie, Erbengemeinschaft, Denkmal, Sanierungsbedarf | Makler beauftragen. Die rechtlichen Fallstricke sind erheblich |
| Sie haben keine Zeit oder mögen keine Verkaufsgespräche | Makler beauftragen, unabhängig vom Wert |
Die Kombination aus eigenem Anteil und Maklerleistung kann auch sinnvoll sein. Manche Makler bieten reine Vermarktungspakete ohne Beratung zum Festpreis an, typischerweise zwischen 1.500 und 4.500 Euro für Exposé, Portal-Inserierung und drei Monate Vermarktung. Das ist eine Zwischenlösung für Verkäufer, die ein professionelles Exposé wollen, aber keinen vollumfänglichen Maklerauftrag suchen.
Die meisten Verkäufer und Makler stellen ein Exposé online und warten ab, ob Anfragen kommen. Das ist gefährlich, weil Sie wertvolle Wochen verlieren, falls etwas nicht stimmt. Mit einem schnellen Blick auf die richtigen Kennzahlen erkennen Sie binnen 7 bis 14 Tagen, ob Ihr Exposé wirkt oder ob es nachgeschärft werden muss.
1. Aufrufe (Impressionen)
Wie oft wird Ihr Inserat in den Suchergebnissen angezeigt? Diese Zahl misst die Sichtbarkeit. Niedrige Aufrufe bedeuten meist: zu hoher Preis, zu kleine Reichweite oder ungünstige Filterkriterien.
2. Klickrate auf das Inserat
Wie viele Suchende klicken vom Suchergebnis auf Ihr Inserat? Diese Zahl misst, wie überzeugend Ihr Cover-Foto und Ihr Titel sind. Eine schwache Klickrate trotz hoher Aufrufe ist fast immer ein Cover-Foto-Problem.
3. Anfragerate (Conversion)
Wie viele Inseratsbesucher schreiben Sie tatsächlich an? Diese Zahl misst, wie überzeugend der Inhalt des Exposés ist. Eine schwache Anfragerate trotz vieler Klicks bedeutet meist: zu wenige Fotos, fehlender Grundriss, schwacher Beschreibungstext oder unklare Pflichtangaben.
4. Qualität der Anfragen
Sind die Interessenten qualifiziert, also mit geklärter Finanzierung, ernsthaftem Interesse und passender Zielgruppe, oder erzeugen Sie nur Lärm? Hier zeigt sich, ob Ihre Beschreibung präzise genug filtert.
ImmoScout24 liefert in der Anbieter-Ansicht detaillierte Statistiken pro Inserat:
Immowelt und Immonet bieten ähnliche Statistiken, etwas weniger detailliert, aber ausreichend für die Erfolgskontrolle.
Eine eigene Makler- oder Eigentümer-Website sollte mit einem Web-Analyse-Tool wie Plausible, Matomo oder Google Analytics 4 ausgewertet werden. Pro Exposé lassen sich dort messen: Seitenaufrufe, Verweildauer, Scrolltiefe, Klicks auf das Kontaktformular und Downloads des PDF-Exposés.
Diese Werte sind Erfahrungswerte aus dem deutschen Markt 2026. Sie variieren je nach Region und Objektart, geben aber eine sinnvolle Orientierung:
| Kennzahl | Schwach | Solide | Stark |
|---|---|---|---|
| Aufrufe pro Woche (Großstadt, mittlere Lage) | unter 200 | 400 bis 700 | über 1.000 |
| Klickrate aus Suchergebnis | unter 3 Prozent | 5 bis 8 Prozent | über 10 Prozent |
| Anfragerate (Anfragen pro Detailansicht) | unter 1 Prozent | 2 bis 4 Prozent | über 5 Prozent |
| Anteil qualifizierter Anfragen | unter 30 Prozent | 50 bis 70 Prozent | über 80 Prozent |
In ländlichen Regionen liegen Aufrufzahlen niedriger, Anfrageraten oft etwas höher, weil weniger Konkurrenz im Suchfeld ist. Bei höherpreisigen Premium-Objekten ist die absolute Aufrufzahl weniger wichtig als der Anteil qualifizierter Anfragen.
Anhand der Engpassstelle erkennen Sie, was zuerst zu tun ist:
Beobachten Sie die Zahlen in den ersten zwei Wochen nach Veröffentlichung. Wenn nach 14 Tagen keine qualifizierte Anfrage entstanden ist, ist das ein klares Warnsignal. Warten Sie nicht weitere vier Wochen ab. Käufer entscheiden früh, ob ein Inserat seriös wirkt. Wer wochenlang ohne Anfragen im Portal steht, wird automatisch als Ladenhüter wahrgenommen, was den Druck auf den Preis erhöht.
Die zweite Anpassungsrunde nach 14 Tagen ist normal und sinnvoll. Cover-Foto, Titel und Eckdaten lassen sich auf den meisten Portalen jederzeit ändern, ohne dass das Inserat dadurch gelöscht und neu eingestellt werden muss.
Die meisten Schwächen, die wir in Exposés sehen, lassen sich mit wenig Aufwand korrigieren. Diese 14 Fehler tauchen am häufigsten auf und kosten in der Regel mehr Anfragen, als jede Premium-Platzierung wieder reinholen könnte.
"Traumhaus in bevorzugter Lage" oder "einmalige Gelegenheit" liest jeder Käufer mehrfach pro Tag. Diese Wörter signalisieren Beliebigkeit. Besser: ein konkretes Vorzugsdetail plus Stadtteil.
Unter 8 Fotos halbiert sich die Anfragerate fast garantiert. Optimal sind 12 bis 20 hochwertige Aufnahmen, davon mindestens je eine Außen-, Innen- und Detailaufnahme.
Wer als Cover ein Detail-Foto der Küche oder des Schlafzimmers wählt, verschenkt Aufmerksamkeit. Das Cover-Foto sollte fast immer eine Außenansicht oder die Hauptansicht zeigen.
Familienfotos, Magnete am Kühlschrank, Zahnbürsten im Bad oder Wäsche in der Ecke ruinieren den Eindruck. Käufer wollen sich selbst in der Wohnung sehen, nicht die alten Bewohner.
Ein Drittel weniger Anfragen, wenn der Grundriss fehlt. Schwarz-weißer 2D-Grundriss mit Bemaßung und Nordpfeil reicht aus, ist aber zwingend.
Energieausweis-Daten sind Pflicht. Wer sie weglässt, riskiert Bußgelder bis 50.000 Euro. Die fünf Pflichtangaben (Art, Wert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) gehören in jedes Exposé sichtbar platziert.
Seit 2020 verpflichtend zu beziffern und nach Bestellerprinzip aufzuteilen. Pauschal "nach Vereinbarung" macht die Provisionsforderung in vielen Fällen unwirksam.
"Absolut traumhaft" oder "sensationell günstig" sind irreführende Werbung, wenn sie der Realität nicht standhalten. Konkrete Details verkaufen besser als Adjektive.
"Ruhig und gut angebunden" sagt nichts. "400 Meter zur Grundschule, 18 Minuten zum Hauptbahnhof, 7 Minuten zur A2" sagt alles. Käufer wollen konkrete Distanzen, keine Wertungen.
Eine 2019 erneuerte Heizung, 2020 sanierte Bäder oder ein 2022 neues Dach gehören mit Jahresangabe ins Exposé. Wer die Modernisierungs-Zeitleiste weglässt, wirkt entweder schlecht informiert oder so, als gäbe es nichts zu erwähnen.
Bekannte Schimmelschäden, Asbest, Erbbaurecht oder bestehende Mietverhältnisse müssen offengelegt werden. Wer schweigt, riskiert nach Vertragsabschluss Schadensersatz oder die Rückabwicklung.
"Bei Interesse melden Sie sich" ist passiv. Konkret wirkt es, wenn Interessenten direkt einen Besichtigungstermin vereinbaren oder ein Kontaktformular ausfüllen können, mit klarer Handlungsaufforderung.
Was am Desktop überzeugt, kann am Smartphone scheitern. Cover-Foto im Hochformat wird oft beschnitten, lange Beschreibungstexte werden zu Textwänden. Vor Veröffentlichung das Inserat einmal am eigenen Smartphone durchscrollen.
Wer 14 Tage keine Anfragen bekommt und nicht reagiert, lässt das Inserat zum Ladenhüter werden. Cover-Foto, Titel und Beschreibung lassen sich auf allen Portalen jederzeit anpassen.
Bevor Sie Ihr Exposé live stellen, gehen Sie diese fünf Fragen durch:
Wenn Sie alle fünf Punkte mit Ja beantworten, ist Ihr Exposé deutlich besser als das Mittelfeld der Konkurrenz.
Wir arbeiten gerade an einem Tool, das den Vorgang noch einfacher macht. In wenigen Schritten füllen Sie ein strukturiertes Formular aus, laden Ihre Fotos hoch und bekommen ein fertiges, professionell formatiertes Exposé als PDF zurück. Inklusive automatisch korrekt eingetragener GEG-Pflichtfelder, sinnvoller Textvorlagen für Headlines und Beschreibungen und einer Designauswahl, die Ihrem Exposé eine eigene Note gibt, ohne dass Sie sich um Layout-Details kümmern müssen.
Was der Generator leisten wird:
Ein Exposé vom Makler ist die professionelle schriftliche Präsentation einer Immobilie, die der Makler im Auftrag des Verkäufers erstellt. Es bündelt Eckdaten, Beschreibungstexte, Fotos, Grundriss, Lageplan und alle gesetzlichen Pflichtangaben wie Energieausweis und Provision in einem Dokument. Im Gegensatz zu einer reinen Online-Anzeige ist ein Makler-Exposé in der Regel umfangreicher, hochwertiger gestaltet und enthält Inhalte, die ernsthaften Interessenten bei der Kaufentscheidung helfen.
In ein vollständiges Exposé gehören sechs Blöcke: Eckdaten (Objektart, Wohnfläche, Grundstück, Zimmer, Baujahr, Preis), Ausstattung (Bodenbeläge, Heizung, Bad, Küche, Außenbereich), Pflichtangaben aus dem Gebäudeenergiegesetz, visuelle Inhalte (mindestens 8 bis 12 Fotos, Grundriss, Lageplan, idealerweise virtueller Rundgang), ein strukturierter Beschreibungstext mit Headline, Einleitung, Raumbeschreibungen und Lageinformation sowie Kontaktdaten samt korrekt bezifferter Maklerprovision nach Bestellerprinzip. Eine vollständige Liste finden Sie weiter oben im Abschnitt zu den Pflichtinhalten.
In den meisten Fällen 0 Euro extra. Das Exposé ist Teil des Maklerauftrags und wird über die Provision von 6 bis 7,14 Prozent des Verkaufspreises abgegolten, die nach Bestellerprinzip zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Premium-Zusatzleistungen wie virtuelle 3D-Touren, Home Staging oder Drohnenaufnahmen können separat berechnet werden, kosten meist 500 bis 2.500 Euro und müssen vorab schriftlich vereinbart sein.
Vor einem Maklervertrag in der Regel nicht. Wer ein Exposé von einem Makler anfordert, ohne ihn beauftragt zu haben, kann nicht ohne Weiteres zur Zahlung verpflichtet werden. Die Provisionspflicht entsteht erst mit Maklervertrag und erfolgreicher Vermittlung. Im Rahmen eines bestehenden Maklerauftrags ist das Exposé Bestandteil der Vermarktungsleistung und wird über die Provision abgedeckt. Eine separate Berechnung wäre unzulässig. Premium-Sonderleistungen wie 3D-Touren dürfen separat berechnet werden, müssen aber vorab vereinbart sein.
Ein zu hoch angesetzter Startpreis, kombiniert mit einem schwachen Exposé. Wer mit unrealistischer Preiserwartung in den Markt geht und sein Inserat zwei oder drei Monate ohne Anfragen im Portal stehen lässt, wird vom Markt als Ladenhüter wahrgenommen. Die Folge: Käufer warten auf Preissenkungen, statt selbst anzubieten. Am Ende verkauft sich das Objekt häufig 10 bis 20 Prozent unter dem ursprünglichen Wert, manchmal mehr. Ein professionell aufgebautes Exposé in Kombination mit einer ehrlichen Preisstrategie schützt vor diesem Effekt.
Selbst erstellt brauchen Sie 15 bis 25 Stunden vom Räumen über Fotos und Grundriss-Aufbereitung bis zum fertigen Layout. Wenn Sie einen Profifotografen einbeziehen, reduziert sich der eigene Aufwand auf rund 8 bis 12 Stunden. Ein Makler benötigt für die professionelle Erstellung in der Regel 5 bis 10 Werktage, abhängig von Foto-Termin, Grundriss-Beschaffung und Energieausweis-Verfügbarkeit. Wenn der Energieausweis neu beauftragt werden muss, kommen 1 bis 4 Wochen Wartezeit dazu.
Ja, auch wenn der Aufwand oft geringer ist. Vermietungs-Exposés folgen denselben Pflichtangaben aus dem GEG und müssen Mieten korrekt mit Kalt-, Warm- und Nebenkosten ausweisen. Statt Kaufpreis stehen Mietpreis pro Monat, Kaution und Nebenkostenpauschale im Vordergrund. Bei vermieteten Immobilien gelten zusätzlich strengere Datenschutzanforderungen, weil die aktuellen Mieter im Bild oder in den Beschreibungen nicht erkennbar sein dürfen.
Beides hat seine Stärken. Word eignet sich für die Bearbeitung und Anpassung, weil Sie Felder direkt überschreiben können. PDF ist das richtige Format für die Veröffentlichung, weil das Layout auf jedem Gerät identisch aussieht und sich nicht versehentlich verschieben lässt. Die saubere Lösung: Bearbeitung in Word, Export als PDF zur Verteilung. Online-Portale wie ImmoScout24 oder Immowelt verarbeiten ohnehin nur strukturierte Daten, dort ist das Format zweitrangig. Für E-Mail-Versand und gedruckte Exemplare ist PDF unschlagbar.
Wenn Sie als Makler arbeiten, kennen Sie die Rechnung. Das beste Exposé bringt nichts, wenn die Plattform es schlecht präsentiert. Während Portale wie ImmoScout24 oder Immowelt die Spielregeln vorgeben, ist Ihre eigene Maklerwebsite der Ort, an dem Sie volle Kontrolle haben. Hier entscheidet sich, ob ein Eigentümer Ihnen seinen nächsten Verkaufsauftrag anvertraut, weil er sieht, wie Sie andere Objekte präsentieren.
Eine starke Maklerwebsite verwandelt Exposés vom statischen PDF in ein digitales Verkaufserlebnis. Konkret bedeutet das:
Verkäufer, die Sie als Makler beauftragen wollen, prüfen meistens vorher Ihre Website. Sie schauen sich Ihre aktuellen Exposés an und entscheiden in 30 Sekunden, ob Ihre Präsentationsqualität dem Wert ihrer Immobilie gerecht wird. Eine veraltete Website mit schlechten Bildern und fehlender Mobile-Ansicht kostet Sie Aufträge, bevor Sie den ersten Anruf bekommen.
Genau das ist der Hebel, an dem wir arbeiten. webdesign-makler.de baut Websites ausschließlich für Immobilienmakler in Deutschland. Webdesign, lokale SEO und die technische Anbindung an Ihre Maklersoftware in einem durchdachten Paket. Damit Ihre Exposés genau die Wirkung entfalten, die der Markt 2026 erwartet.
Wenn Sie als Makler überlegen, Ihre Website auf das Niveau zu bringen, das Eigentümer heute erwarten, lohnt sich ein 30-minütiges Erstgespräch. Wir schauen uns Ihre aktuelle Online-Präsenz an, ordnen Ihre Wettbewerbssituation ein und sagen Ihnen ehrlich, ob und wie wir helfen können.
